Architecte obligatoire : le seuil des 150 m²

Quel est le principe : pourquoi un architecte ?

La loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture pose la règle. Toute personne qui veut réaliser des travaux soumis à permis de construire doit « faire appel à un architecte » (art. 3). Il établit le projet architectural. C'est la partie du dossier de permis qui décrit la construction : plans, coupes, façades, insertion dans le site.

Une exception existe pour les petites constructions (art. 4) : une personne physique peut s'en dispenser pour un bâtiment qu'elle construit pour elle-même, sous un seuil que fixe le décret. Pour une maison de particulier, la loi dit que ce seuil « ne peut être supérieur à 150 mètres carrés ». Il est repris à l'article R431-2 du code de l'urbanisme (décret du 14 décembre 2016).

Qui est concerné par le seuil de 150 m² ?

Le seuil vaut pour les particuliers qui construisent pour eux (service-public.gouv.fr).

Deux précisions. Le seuil est de 800 m² pour un bâtiment agricole d'un exploitant. Et si le terrain porte plusieurs bâtiments, la façon de compter dépend du dossier : demandez au service instructeur de la mairie.

L'architecte n'est pas non plus exigé pour les travaux intérieurs, ou sans modification visible de l'extérieur (loi de 1977, art. 4).

Comment se calcule la surface de plancher ?

La surface de plancher additionne la surface de chaque niveau clos et couvert dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des façades, c'est-à-dire sur la face intérieure des murs (code de l'urbanisme, art. R111-22).

On en retire notamment (INC, selon l'article R111-22) :

• l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
• les vides et trémies (ouvertures) des escaliers et ascenseurs ;
• les surfaces dont la hauteur sous plafond est de 1,80 m ou moins ;
• les aires de stationnement, avec leurs rampes et aires de manœuvre ;
• les combles non aménageables.

Vérifiez la liste complète dans l'article R111-22 : elle compte d'autres déductions. Un garage attenant, par exemple, ne compte en principe pas dans ces 150 m² : il relève des aires de stationnement. Pour un cas limite, demandez l'avis du service instructeur de la mairie.

Surface de plancher, surface habitable, emprise au sol : quelle différence ?

Trois mesures voisines, trois usages.

• La surface de plancher sert au seuil de 150 m², au calcul de la taxe d'aménagement et à certaines règles du PLU.
• La surface habitable sert aux contrats de vente ou de location. Elle suit une autre définition.
• L'emprise au sol est la projection verticale de la construction, vue du dessus, débords et surplombs compris (art. R420-1). Elle mesure ce que la maison occupe sur le terrain.

Une maison de plain-pied de 100 m² a une emprise au sol proche de 100 m². La même maison sur deux niveaux a une emprise de 50 m² environ, mais garde 100 m² de surface de plancher. Le seuil des 150 m² porte sur la seconde mesure, pas sur la première. Pour l'emprise, voir le guide Lire un PLU : zones, reculs, hauteurs.

Et si le projet est porté par une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale. Selon service-public.gouv.fr, le recours à un architecte est obligatoire pour une personne morale, pour tout projet soumis à permis. Il n'y a pas de seuil de surface.

Le seuil de 150 m² vise en effet une personne physique qui construit pour elle. Si vous envisagez de monter une SCI pour construire, le choix de la forme juridique peut donc changer l'obligation d'architecte. Les exceptions prévues par la loi visent des exploitations agricoles, non les particuliers qui se constituent en société. Lisez l'article R431-2 en vigueur et demandez à la mairie ou au CAUE (conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) avant de choisir.

Une extension peut-elle faire franchir le seuil ?

Oui. Pour agrandir un bâtiment existant, le seuil s'apprécie avant et après travaux (service-public.gouv.fr). L'architecte est exigé si la surface de plancher dépasse 150 m², avant ou après l'extension, et que le projet relève du permis.

Exemple fictif. Une maison de 120 m² reçoit une extension de 40 m² soumise à permis : le total est de 160 m², donc au-dessus du seuil, et l'architecte est exigé. Avec une extension de 25 m² (total de 145 m²), il ne l'est pas.

Une extension soumise à seule déclaration préalable ne demande pas d'architecte. Voir le guide Permis de construire : délais et démarches pour distinguer les deux.

Et avec un constructeur de maisons individuelles (CCMI) ?

Dans un CCMI avec fourniture de plan, le constructeur fournit le plan. Le contrat est encadré par la loi (voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds). Cela ne change pas la règle d'urbanisme : le seuil de 150 m² vise la maison, pas le mode de contrat.

Si votre maison dépasse 150 m² de surface de plancher, un architecte doit établir le projet architectural du permis. Si elle reste en dessous, il n'est pas exigé. Posez deux questions au constructeur, et obtenez les réponses par écrit :

• qui établit le projet architectural du dossier de permis ?
• l'intervention d'un architecte est-elle comprise dans le prix du contrat ?

Dans un CCMI sans fourniture de plan, c'est vous qui apportez le plan (art. L232-1 et L232-2 du code de la construction et de l'habitation). Au-dessus de 150 m², l'architecte reste exigé pour le permis.

Quelles missions confier à un architecte, et à quel coût ?

Vous pouvez confier à un architecte une mission complète, « de l'esquisse à l'assistance aux opérations de réception » (Ordre des architectes). Une mission partielle est possible : par exemple la conception, sans la direction du chantier. Dans ce cas, la déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) est en principe signée par vous. Vérifiez-le avec l'architecte.

Les honoraires ne suivent aucun barème publié. Ils sont librement négociés dans le contrat (Ordre des architectes). L'Ordre propose des contrats types. Comparez plusieurs devis écrits en détaillant les missions comprises.

Pour un premier avis gratuit, le CAUE de votre département conseille les particuliers qui veulent construire (loi de 1977, art. 7). Il n'assure pas la maîtrise d'œuvre.

Un outil pour préparer le dialogue avec l'architecte

Pilars permet de dessiner sa maison en 2D et en 3D, et de partager le projet avec son architecte ou son constructeur. Voir l'étape « Le projet » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les seuils et exceptions évoluent : vérifiez l'article R431-2 en vigueur sur Légifrance et demandez conseil à votre mairie ou au CAUE.