Lire un PLU : zones, reculs, hauteurs

Où trouver le PLU de votre terrain ?

Deux chemins. Le premier est la mairie, ou l'intercommunalité (le groupement de communes) si le PLU est intercommunal. Le second est le Géoportail de l'urbanisme, un site de l'État gratuit et sans compte. Vous cherchez par adresse ou par référence cadastrale (la section et le numéro de la parcelle). Le site affiche le zonage, le règlement écrit et les servitudes d'utilité publique : des restrictions imposées dans l'intérêt général, par exemple près d'un monument historique ou d'une ligne à haute tension.

Une précaution : selon le site lui-même, le Géoportail est une copie informative. Seuls les documents tenus en mairie, au siège de l'intercommunalité ou en préfecture font foi. Depuis le 1er janvier 2023, un PLU nouveau ou modifié n'entre toutefois en vigueur qu'une fois publié sur ce portail : une version absente du Géoportail mérite donc une question à la mairie. Pour un projet, faites confirmer les règles par le service urbanisme.

Si votre commune n'a ni PLU ni carte communale (un document d'urbanisme plus simple), le règlement national d'urbanisme s'applique. En ce cas, les constructions ne peuvent en principe être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune, avec peu d'exceptions (code de l'urbanisme, art. L111-3 et L111-4). Cela change la question : il ne s'agit plus de zones, mais de savoir si votre parcelle est dans une partie urbanisée.

Pour une commune de Gironde, voir aussi Construire en Gironde : ce qu'il faut vérifier.

Que contient un PLU ?

Le PLU comprend cinq éléments (art. L151-2) :

• le rapport de présentation, qui explique les choix faits ;
• le projet d'aménagement et de développement durables (PADD), qui fixe les grandes orientations ;
• les orientations d'aménagement et de programmation (OAP), qui précisent l'aménagement de certains secteurs ;
• le règlement, écrit et graphique ;
• les annexes, dont les servitudes d'utilité publique.

Pour votre permis, deux éléments pèsent le plus. Le règlement s'impose en conformité : votre projet doit respecter la règle. Les OAP s'imposent en compatibilité : votre projet ne doit pas les contredire, mais il garde une marge d'appréciation (art. L152-1, guide du ministère sur les dispositions opposables du PLU). Seuls la partie écrite et les documents graphiques du règlement servent de base à l'obligation de conformité.

Que veulent dire les zones U, AU, A et N ?

Le plan de zonage découpe la commune. Quatre familles, définies aux articles R151-17 à R151-26 :

En zone A, le PLU peut autoriser certains projets, dont le logement d'un exploitant dont la présence est indispensable sur place (service-public.gouv.fr). Il s'agit d'exceptions : n'achetez pas un terrain en zone A ou N en comptant sur une maison neuve sans en avoir parlé à la mairie.

Chaque commune nomme ses sous-zones à sa façon : UA, UB, 1AU... Le début du chapitre de chaque zone indique en général son caractère et ce qu'elle vise.

Quelles règles du PLU comptent pour une maison ?

Le règlement d'une zone suit un plan assez stable. Ce que vous cherchez :

• L'emprise au sol. C'est la projection verticale de la construction, débords et surplombs inclus, sauf les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus (art. R420-1). Le règlement peut fixer une emprise maximale, parfois en pourcentage du terrain (art. R151-39).
• La hauteur. Le règlement peut fixer une hauteur maximale (art. R151-39). Lisez la définition qu'il en donne : le point de mesure peut changer d'une commune à l'autre (bas du toit, appelé égout, ou sommet, appelé faîtage...).
• L'implantation. Les règles se rapportent aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives et aux autres constructions sur la même propriété (art. R151-39). On parle de reculs.
• L'aspect extérieur. Façades, toitures et clôtures peuvent être encadrées, ainsi que le patrimoine à protéger (art. R151-41). Une pente de toit ou une teinte peut donc être imposée.
• Les espaces libres. Le règlement peut imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées sur le terrain, ainsi que des plantations et espaces libres (art. R151-43).
• La desserte. Le règlement fixe les conditions d'accès au terrain et de desserte par les voies (art. R151-47).

N'oubliez pas la surface de plancher, qui n'est pas l'emprise au sol. Elle additionne les niveaux clos et couverts, mesurés au nu intérieur des façades (la face intérieure des murs), et déduit notamment les surfaces dont la hauteur sous plafond est de 1,80 m ou moins (art. R111-22). Elle sert notamment au seuil de 150 m² qui rend l'architecte obligatoire.

Comment lire le PLU de son terrain, pas à pas ?

• Repérez votre parcelle sur le plan de zonage et notez le nom exact de la zone.
• Ouvrez le chapitre de cette zone dans le règlement écrit.
• Relevez les règles d'emprise, de hauteur, de recul, d'aspect et d'espaces libres, avec leurs définitions.
• Regardez les annexes et les orientations d'aménagement du secteur : servitudes, risques, projets.
• Faites confirmer le tout par la mairie ou par un certificat d'urbanisme.

Gardez une copie datée des pages lues. Si le PLU est révisé ou modifié, vous saurez ce qui a changé.

Exemple chiffré : ce que permet un terrain de 600 m²

Les chiffres suivants sont fictifs. Ils montrent seulement comment les règles se combinent.

Un terrain de 20 m de façade sur 30 m de profondeur fait 600 m². Dans cet exemple, le règlement de la zone impose :

• un recul de 5 m par rapport à la rue ;
• un recul de 3 m par rapport aux limites latérales et du fond ;
• une emprise au sol de 30 % au plus ;
• 40 % du terrain en pleine terre (sol naturel, sans dalle ni revêtement).

Ce qui donne :

• La zone où l'on peut implanter la maison mesure 14 m (20 - 3 - 3) sur 22 m (30 - 5 - 3), soit 308 m².
• L'emprise au sol maximale est de 180 m² (30 % de 600 m²), plus petite que cette zone : c'est elle qui limite le projet.
• Les surfaces non imperméabilisées doivent atteindre 240 m² (40 % de 600 m²). Au plus 360 m² peuvent donc être imperméabilisés : la maison (180 m² au maximum), puis la terrasse, l'allée et le stationnement (180 m² au plus).

Dans un vrai PLU, les reculs peuvent aussi varier selon la hauteur de la façade ou la nature de la limite. Reprenez toujours le texte de votre zone.

Servitudes, risques : que regarder dans les annexes ?

Les servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU. Un plan de prévention des risques approuvé vaut servitude : il s'impose en plus du règlement. Cherchez-le dans les annexes et sur le site Géorisques.

Un cas fréquent : le retrait-gonflement des argiles (des sols argileux qui gonflent avec l'eau et se rétractent à la sécheresse). Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d'un terrain constructible non bâti situé dans une zone exposée doit fournir une étude de sol préalable (ANIL). Le terrain reste en général constructible, avec des dispositions constructives adaptées. Cette étude ne remplace pas l'étude géotechnique de votre projet.

Sécuriser sa lecture : le certificat d'urbanisme

Le PLU est écrit pour des juristes, et il change au fil des révisions. Le certificat d'urbanisme est la façon la plus sûre de confirmer votre lecture. Il en existe deux (code de l'urbanisme, art. L410-1) :

• le certificat d'information donne les règles qui s'appliquent au terrain ;
• le certificat opérationnel indique si votre projet est réalisable.

Le délai de réponse est d'un mois pour le premier, de deux mois pour le second, et le certificat vaut 18 mois (service-public.gouv.fr). Pendant cette période, les règles qu'il mentionne restent applicables à votre demande de permis. Pour le détail des deux certificats, lisez le guide Certificat d'urbanisme. Pour la suite du parcours, lisez le guide Permis de construire : délais et démarches.

Pilars affiche les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise), avec l'article cité. Le résultat reste indicatif : vérifiez-le auprès de votre mairie. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Vérifiez les règles en vigueur auprès de votre mairie.