Bornage d'un terrain : obligatoire avant d'acheter ?

Qu'est-ce que le bornage ?

Le bornage est l'opération qui fixe la limite séparative entre deux propriétés voisines. Un géomètre-expert (un professionnel qui mesure et délimite les terrains) mesure le terrain et retrouve les repères existants. Il pose des bornes (repères scellés dans le sol) aux angles. Il dresse un plan et un document qui décrit les limites.

Le bornage ne donne pas directement la surface, mais permet de la calculer (ANIL). Il ne change rien au PLU : il dit où se trouve la limite, pas ce que vous avez le droit d'y faire. Pour les règles de construction, voir le guide Lire un PLU : zones, reculs, hauteurs.

Pourquoi mesurer les limites avant de construire ?

Les règles d'urbanisme se mesurent à partir des limites : reculs, emprise, clôtures. Par exemple, une limite décalée d'une cinquantaine de centimètres peut changer l'implantation de la maison. Selon Notaires de France, le géomètre aide l'acquéreur à implanter ses constructions et à fiabiliser sa demande de permis de construire. Il limite aussi les risques de contestation.

Un litige de limite se révèle souvent à un mauvais moment : à la pose de la clôture, au passage du géomètre pour le permis, ou à la revente. Mieux vaut le traiter avant d'acheter.

Le bornage compte aussi avant de poser une clôture : voir Clôture et portail : déclaration, PLU et voisins.

Bornage amiable ou judiciaire : quelle différence ?

Il existe deux voies, décrites par Notaires de France (à vérifier auprès de votre notaire).

Le procès-verbal de bornage est le document signé par les voisins. Il fixe la limite et vaut accord entre eux. Gardez-le avec l'acte de propriété et le plan du géomètre. Demandez au notaire de les annexer à l'acte de vente. Demandez-lui aussi s'il faut le publier au fichier immobilier (le registre des actes de propriété), pour qu'il s'impose aux propriétaires suivants.

Le bornage est-il obligatoire avant d'acheter un terrain ?

La règle générale est : non. Notaires de France précise que le bornage n'est pas obligatoire, sauf exceptions, par exemple pour les lots de lotissement (voir plus bas).

Mais une obligation d'information existe. Selon Notaires de France et l'ANIL (code de l'urbanisme, art. L115-4, à vérifier sur Légifrance) :

• la promesse de vente et l'acte de vente d'un terrain à bâtir doivent préciser si le descriptif du terrain résulte d'un bornage ;
• cette mention s'impose sous peine de nullité (l'acte peut être annulé) ;
• selon l'ANIL, si la mention manque, l'acquéreur peut agir en nullité dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique ;
• sans bornage, l'acte décrit le terrain : voisins, éléments extérieurs, mitoyennetés éventuelles.

Terrain en lotissement. Selon l'ANIL, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente, et la délimitation du lot doit en résulter. Voir le guide Terrain en lotissement ou en diffus : les différences. Même dans ce cas, l'ANIL rappelle qu'il faut vérifier la surface.

Terrain en diffus. Aucun bornage n'est imposé. Si les limites vous semblent douteuses, le coût du bornage s'ajoute au prix du terrain (ANIL). Vous pouvez en faire une condition de la vente : voir le guide Promesse de vente d'un terrain : conditions suspensives.

Qui paie le bornage ?

Le code civil (art. 646) prévoit que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs (à vérifier dans le texte). Dans la pratique :

• Entre voisins, les frais du géomètre se partagent, sauf accord différent.
• En lotissement, le bornage est à la charge du vendeur, qui le réalise avant la vente.
• En vente de terrain diffus, la répartition se négocie : prévoyez-la dans la promesse de vente, par écrit.

Aucun tarif n'est donné ici : demandez un devis écrit à un ou deux géomètres-experts. Le prix dépend de la taille du terrain, du nombre de voisins et de l'état des repères.

Quelle différence entre bornage et cadastre ?

Le cadastre est un document fiscal : il sert à calculer les impôts fonciers. Il montre des parcelles et des surfaces, mais son plan n'a pas la précision d'un relevé de géomètre. L'ANIL le dit nettement : la superficie et les limites mentionnées au cadastre n'ont qu'une valeur indicative.

Concrètement :

• la surface de l'annonce ou de l'acte peut différer de la surface réelle ;
• une clôture existante ne prouve pas à elle seule la limite ;
• seul un bornage amiable ou judiciaire fixe la limite entre deux propriétés.

Si la surface compte pour votre projet (emprise, reculs), demandez un relevé avant de vous engager. Le guide Terrain constructible : que vérifier avant d'acheter place le bornage dans la liste des contrôles.

Par où commencer ?

1. Demandez à la mairie ou au vendeur si le terrain est borné, et le plan du géomètre. 2. Comparez la surface de l'acte avec celle du plan. 3. Si le terrain n'est pas borné et que les limites comptent, ajoutez une condition dans la promesse de vente. 4. Faites choisir un géomètre-expert, et prévenez les voisins concernés. 5. Faites annexer le procès-verbal à l'acte de vente.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Faites confirmer les obligations en vigueur par votre notaire et par un géomètre-expert.