Promesse de vente d'un terrain : les conditions suspensives

Compromis ou promesse unilatérale : quelle différence ?

L'avant-contrat est le document signé avant l'acte de vente définitif chez le notaire. Il en existe deux formes (ANIL).

• La promesse unilatérale de vente est une option. Le vendeur s'engage à vendre à un prix fixé, pendant un délai. L'acheteur décide ensuite d'acheter ou non.
• Le compromis (promesse synallagmatique, c'est-à-dire qui engage les deux parties) vaut engagement ferme des deux côtés, sous réserve des clauses de retrait.

L'ANIL recommande de faire rédiger ou relire l'avant-contrat par un notaire, qui accomplit aussi les formalités. Un terrain se vend par acte notarié : l'avant-contrat n'est que la première étape.

Ai-je un délai de rétractation de 10 jours ?

C'est la question qui surprend. Le droit commun de l'immobilier donne 10 jours à l'acquéreur non professionnel (une personne qui n'achète pas dans le cadre d'un métier). Ce délai figure à l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Pour un acte notarié, il part de la remise en main propre (Le Petit Juriste).

Mais l'article L271-1 vise les actes portant sur « la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ». Pour un terrain à bâtir, les sources divergent selon les cas :

• La Cour de cassation (3e chambre civile, 4 février 2016, n° 15-11140) a jugé que ce délai ne vise pas la seule vente d'un terrain à bâtir. Peu importe que l'acheteur compte y construire. Source : un extrait de l'arrêt.
• Selon l'ANIL, l'acheteur d'un terrain situé hors lotissement n'a pas ce délai. En lotissement, l'ANIL signale un délai de dix jours pour la promesse unilatérale : vérifiez le texte applicable à votre lotissement (code de l'urbanisme, art. L442-8).
• Si l'acte porte aussi sur la construction de la maison, le cas peut changer : à faire confirmer.

Ne comptez donc jamais sur une rétractation pour sortir d'un terrain. Demandez au notaire, avant de signer, si vous en bénéficiez et à partir de quelle date. Le texte en vigueur est sur Légifrance.

La condition suspensive de prêt

Une condition suspensive est une clause qui suspend la vente à un événement. Si l'événement n'arrive pas dans le délai, la vente tombe et vous récupérez vos sommes.

Si l'acte indique que le prix est payé à l'aide d'un prêt immobilier, il est conclu sous condition d'obtention de ce prêt. Cette condition vaut au moins un mois à partir de la signature, ou de l'enregistrement pour un acte sous seing privé. La restitution des sommes versées doit être « immédiate et intégrale » (code de la consommation, art. L313-40 et L313-41, d'après le Cabinet Simonnet Avocat). Cette protection vise l'acheteur non professionnel d'un immeuble d'habitation. Si vous payez sans prêt, l'acte doit le dire, avec une déclaration manuscrite de renonciation.

Deux précautions pour un terrain :

• Le texte parle d'immeubles à usage d'habitation. Pour un terrain, demandez au notaire comment la condition est rédigée.
• Un projet de maison demande souvent deux financements, terrain et construction. Prévoyez-les tous les deux (ANIL).

Dans un lotissement, l'ANIL conseille une condition de prêt d'au moins un mois. Ce mois est un minimum légal, pas un objectif : un prêt pour construire demande souvent plus de temps, à confirmer avec votre banque et le notaire.

La condition d'obtention d'un permis de construire purgé de recours

C'est la condition la plus utile. Notaires de France la conseille fortement, même avec un certificat d'urbanisme : vous ne devenez propriétaire que si le permis est obtenu. L'ANIL insiste : un permis définitif, sans recours en cours, est la vraie protection.

Pourquoi « purgé » ? Un permis délivré n'est pas encore définitif. Trois délais courent :

Sources : Notaires de France pour les deux premiers délais, guide Permis de construire : délais et démarches pour le retrait. Un affichage irrégulier ou incomplet ne fait pas courir le délai de recours. Les parties peuvent donc écrire que la vente n'est définitive qu'après un permis purgé de tout recours et de tout retrait (Notaires de France).

Écrivez dans la clause :

• la date limite de dépôt du dossier, et qui le dépose ;
• le projet visé (surface, type de maison), pour éviter qu'un permis différent ne suffise ;
• ce que vous devez faire en cas de refus : un recours, ou un nouveau dossier ;
• la façon de prouver l'obtention et l'affichage.

Avec un constructeur, le contrat de construction (CCMI) prévoit aussi le permis comme condition : voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Pour le détail des recours et de l'affichage, voir Recours des tiers contre un permis de construire et Affichage du permis de construire : panneau et preuve.

Quelles autres conditions prévoir : étude de sol, réseaux, vente de votre logement ?

Selon l'ANIL, un acheteur peut ajouter d'autres conditions :

• L'étude de sol, avec un surcoût maximal que vous acceptez. Si l'étude révèle des fondations spéciales trop chères, vous pouvez renoncer. En zone d'argile exposée, le vendeur doit fournir une étude préalable, annexée à l'avant-contrat : voir le guide Terrain constructible : que vérifier avant d'acheter.
• La viabilisation : exigez une réponse écrite de la mairie et des gestionnaires de réseaux sur les raccordements possibles, ou un coût plafonné.
• La vente de votre logement actuel, si elle finance l'achat.
• Le bornage, si les limites du terrain ne sont pas établies.

Plus vous ajoutez de conditions, plus le vendeur peut hésiter. Gardez celles qui protègent votre projet.

Pour caler vente, prêt relais et logement pendant le chantier, voir vendre son logement pour faire construire.

Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation ?

Dans une promesse unilatérale, l'indemnité d'immobilisation est une somme versée par l'acheteur. Elle sert à ce que le vendeur lui réserve le terrain pendant la promesse. Si vous achetez, elle s'impute en général sur le prix. Si vous renoncez sans motif prévu par l'acte, le vendeur la garde.

Points de vigilance :

• Relevez son montant, ce qui est versé en séquestre chez le notaire et ce qui est versé au vendeur.
• Vérifiez que l'acte la restitue si une condition suspensive échoue.
• Lisez dans quels cas elle est perdue : retard de dépôt du permis, refus de signer, manquement aux obligations de l'acte.

En lotissement soumis à permis d'aménager, l'indemnité exigée par le lotisseur ne peut dépasser 5 % du prix (code de l'urbanisme, art. L442-8, d'après Notaires de France). Hors lotissement, le montant se négocie : comparez-le au risque que vous prenez.

Quelle durée donner à la promesse ?

La durée doit couvrir tout le calendrier de vos conditions. Reprenez le guide sur le permis. Voici un exemple fictif, à adapter.

Dans cet exemple, comptez entre 7 et 9 mois. Une promesse de trois mois s'éteindrait avant la fin du recours. Si la mairie demande des pièces, un délai s'ajoute : elle écrit dans le mois suivant le dépôt, et vous avez trois mois pour répondre (guide sur le permis).

Écrivez aussi la suite : date limite de signature de l'acte et prolongation possible par accord écrit. Prévoyez les conséquences d'un dépassement de délai par la mairie, hors de votre fait.

Pour voir toutes les étapes d'un achat, de l'offre à l'acte, lisez acheter un terrain à bâtir.

Pour caler la durée de la promesse sur les délais du CCMI et du prêt, voir Terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer ?.

La liste à relire avant de signer

• J'ai demandé au notaire si je bénéficie d'une rétractation de 10 jours.
• La condition de prêt couvre le terrain et la construction. Un mois est le minimum légal, pas une cible : un prêt pour construire demande souvent plus de temps, alors demandez à votre banque le délai réel.
• La condition de permis vise mon projet, avec une date limite de dépôt.
• Le permis doit être purgé de recours et de retrait avant la vente définitive.
• Les conditions d'étude de sol et de raccordements sont écrites, si elles comptent pour moi.
• Je sais ce que verse l'indemnité d'immobilisation et quand elle est restituée.
• La durée de la promesse couvre le calendrier du permis, avec une marge.

Pilars place sur une frise les jalons et les délais légaux du permis à la réception, avec le texte qui les fixe. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Seul le notaire qui rédige votre avant-contrat peut dire ce qui s'applique à votre cas : faites-lui relire chaque clause.