Vendre son logement pour faire construire : avant ou après ?

Faut-il vendre avant ou après ?

Les deux voies existent. Elles déplacent le risque, pas l'argent.

Une voie intermédiaire existe : signer la promesse du terrain avec une condition de vente de votre logement, puis le contrat de construction sous conditions suspensives, et signer l'acte du terrain en dernier. Elle demande une bonne coordination entre le notaire, la banque et le constructeur. Voir l'ordre des signatures : terrain, CCMI, prêt.

Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Un prêt relais est un crédit de court terme. La banque avance une partie de la valeur de votre logement à vendre, pour que vous puissiez payer votre projet avant d'avoir été payé. Quand la vente a lieu, le prix rembourse le capital en une fois.

Les banques présentent en général les ordres de grandeur suivants (selon les banques, d'après la Bourse des Crédits ; à vérifier auprès de la vôtre) :

• Durée : souvent 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois au plus.
• Montant : souvent entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien, la banque gardant une marge de sécurité sur l'estimation.
• Intérêts : payés chaque mois, ou reportés à la fin (ce qui coûte plus cher).
• Taux : un peu au-dessus de celui d'un prêt classique.
• Assurance : souvent exigée.

Exemple fictif, chiffres ronds. Votre logement est estimé à 300 000 euros. La banque avance 70 % de cette valeur, soit 210 000 euros. À 4 % par an, les intérêts seuls coûtent environ 700 euros par mois pendant la durée du relais (210 000 × 4 % ÷ 12). Ce n'est pas une offre : votre taux sera différent.

Selon la banque, le capital restant dû sur votre crédit en cours peut être déduit de la somme avancée. Dans ce cas, vous recevez moins que 70 %. Posez la question avant de caler votre plan.

La banque regarde aussi votre taux d'endettement : selon les établissements, elle peut compter les intérêts du relais et la mensualité de l'ancien crédit avant d'accorder le prêt de construction. Cela peut expliquer un refus : faites simuler le tout avec votre banque.

Trois questions à poser à la banque :

1. Le capital restant dû sur mon crédit actuel est-il déduit du relais ? 2. Que se passe-t-il à l'échéance si la vente n'est pas faite ? 3. Les intérêts sont-ils payés chaque mois ou reportés ?

Pourquoi un relais est-il délicat pour un projet de construction ?

Entre l'achat du terrain et les clés, un projet de maison neuve dure souvent plus d'un an. Un relais court sur 12 à 24 mois. Les deux calendriers se chevauchent et glissent facilement : retard de permis, de chantier, ou vente plus lente que prévu. Voir les délais d'une construction.

Pour un achat, le relais permet de payer d'un coup. Pour une construction, l'argent sort par étapes (terrain, puis appels de fonds). Selon l'établissement, le relais peut servir au terrain, au chantier, ou être refusé pour un projet de construction. Demandez-le à la banque avant de signer le terrain.

Si votre prêt est débloqué par étapes, voir le déblocage des fonds du prêt de construction.

Combien coûte la double charge ?

La double charge est la période où vous payez l'ancien et le nouveau projet en même temps. Listez ce qui continue :

• la mensualité du crédit en cours, si elle n'est pas soldée ;
• les intérêts du relais ;
• les charges de l'ancien logement : taxe foncière, assurance, copropriété, énergie ;
• un loyer éventuel pendant les travaux ;
• les mensualités du prêt de construction, parfois après un différé ;
• les indemnités de remboursement anticipé de votre crédit en cours et les frais de mainlevée de l'hypothèque, s'il y en a : à voir avec la banque.

Exemple fictif, par mois : crédit en cours 900 euros, intérêts du relais 700 euros, charges 250 euros, premières mensualités du nouveau prêt 600 euros. Total : 2 450 euros. Sur 12 mois, cela fait 29 400 euros. Mettez vos chiffres dans le même tableau avant de vous engager.

Comparez ensuite avec un scénario où vous vendez d'abord. Le coût d'un loyer et d'un déménagement double doit entrer dans le calcul. Pour le reste du budget, voir le budget d'une maison neuve.

Où se loger pendant le chantier ?

Si la vente a lieu avant la fin des travaux, il faut un toit. Quatre pistes :

• Rester dans l'ancien logement jusqu'à la livraison, en négociant une date de remise des clés tardive avec l'acheteur. Une promesse peut prévoir une occupation temporaire : à faire rédiger par le notaire.
• Louer un logement. Prévoyez un bail court ou un préavis réduit, et une marge si la livraison glisse.
• Se faire héberger par la famille, pour une durée courte.
• Garder les meubles : un garde-meubles se paie au mois.

Dans tous les cas, ajoutez au calendrier la marge d'un retard de chantier. Les pénalités prévues par un contrat de construction ne couvrent pas forcément tous vos frais : voir les pénalités de retard en CCMI.

Comment protéger l'achat du terrain si le logement n'est pas vendu ?

Dans la promesse de vente du terrain, vous pouvez demander une condition suspensive de vente : l'achat du terrain n'a lieu que si vous avez vendu votre logement avant une date fixée. Si la vente échoue, vous renoncez en principe sans perdre vos sommes versées. La clause doit le dire.

Pour que la clause tienne, faites écrire :

• la date limite, précise, et sa date de prolongation éventuelle ;
• le prix minimal en dessous duquel vous n'êtes pas tenu de vendre, si le notaire le juge utile ;
• ce que vous prouvez (une promesse de vente signée, par exemple) ;
• ce qui est restitué si la condition échoue.

Le vendeur du terrain peut refuser ou demander une indemnité d'immobilisation (une somme en échange du blocage du terrain). Le détail est dans la promesse de vente d'un terrain et ses conditions suspensives. Le notaire écrit la clause : demandez-lui l'exemple d'un cas proche du vôtre.

La condition de prêt vise le prêt principal. La condition de vente est une clause à part : ne les confondez pas. Voir aussi acheter un terrain à bâtir.

Dans quel ordre agir ?

Une frise simple vous aide à voir si les dates tiennent. Du début à la fin :

1. Estimation du logement par deux sources (agence, notaire). 2. Rendez-vous avec la banque : capacité d'emprunt, relais ou non. 3. Promesse du terrain, avec la condition de vente si besoin. 4. Mise en vente du logement et signature de la promesse de vente avec l'acheteur. 5. Contrat de construction (CCMI), signé sous conditions suspensives, avec la promesse du terrain comme titre. 6. Permis de construire, offre de prêt, puis délai de recours des tiers. 7. Acte du terrain, dernière de ces signatures, une fois les conditions levées, puis ouverture du chantier. 8. Vente définitive du logement (avant l'acte du terrain si votre condition de vente l'exige), remboursement du relais. 9. Livraison, déménagement.

Cet ordre suit celui du guide terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer : vérifiez-le avec votre notaire, car il varie selon les dossiers. Placez chaque étape sur un calendrier avec la marge. Le permis seul prend plusieurs mois ; voir les délais du permis de construire.

Comment Pilars peut-il aider ?

Pilars propose une frise des jalons et des délais légaux, du permis à la réception. Vous voyez ainsi quand se placent le permis, le chantier et la réception, et vous pouvez les mettre en regard des dates de votre vente. Le résultat est indicatif. Le parcours est sur l'accueil, à l'étape « L'argent ».

Que retenir avant de décider ?

• Calculez la double charge sur 12 à 24 mois, avec une marge.
• Faites estimer votre logement deux fois.
• Demandez à la banque une offre écrite de relais ou un refus motivé.
• Faites inscrire la condition de vente dans la promesse du terrain.
• Prévoyez un logement provisoire, et son coût.
• Gardez une réserve pour un retard de vente ou de chantier.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ni financier. Chiffres et durées sont des ordres de grandeur : vérifiez-les auprès de votre banque, de votre notaire et d'un courtier ou de l'ADIL.