Prêt pour faire construire : déblocage des fonds par étapes

Comment la banque verse-t-elle un prêt de construction ?

L'ANIL (l'Agence nationale pour l'information sur le logement) explique que, pour un logement à construire, les fonds sont versés « au fur et à mesure de l'avancement des travaux ». Les modalités figurent dans le contrat de prêt.

Concrètement, la banque ne vous remet pas la somme le jour de la signature. Elle paie par tranches, à mesure que le chantier avance. Vous demandez chaque déblocage, avec les pièces que l'offre de prêt exige.

Le terrain, lui, se paie le plus souvent en une fois, chez le notaire. Pour les frais de cet achat, voir Frais de notaire sur un terrain à bâtir.

Quel lien avec les appels de fonds du constructeur ?

Avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le constructeur appelle l'argent par étapes. La loi fixe, pour chaque stade, un pourcentage cumulé maximal du prix (code de la construction et de l'habitation, art. R231-7). Les stades vont de l'ouverture du chantier aux équipements. Le solde est dû à la réception, ou à la levée des réserves (les défauts notés à la réception).

En principe, les déblocages de la banque suivent ce rythme, selon votre offre. Deux idées à garder.

• Le constructeur ne peut pas appeler plus que le plafond du stade réellement atteint.
• Les pièces à fournir pour chaque déblocage (appel de fonds, attestation d'avancement) sont fixées par la banque. Lisez dans l'offre ce qu'elle demande.

Le détail des stades et des plafonds est dans le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds. Le rythme du chantier est décrit dans Les étapes d'un chantier de maison.

Avant chaque paiement, vérifiez le stade atteint : voir Visites de chantier en CCMI : quoi regarder à chaque étape.

Que sont les intérêts intercalaires ?

Pendant le chantier, vous n'avez pas encore tout le prêt. Mais la partie versée porte déjà des intérêts. Ce sont les intérêts intercalaires : ils s'ajoutent à ceux du prêt (ANIL).

Plus la banque débloque tôt et plus le chantier dure, plus ces intérêts montent. Ils dépendent donc de deux choses : le montant déjà versé, et le temps pendant lequel il l'est.

Si vous avez plusieurs prêts, demandez dans quel ordre ils sont versés. Un prêt à taux bas versé en premier coûte moins d'intérêts intercalaires qu'un prêt à taux élevé.

Qu'est-ce qu'un différé d'amortissement ?

L'amortissement, c'est le remboursement du capital. L'offre de prêt peut prévoir un différé d'amortissement : pendant une période, vous payez seulement les intérêts, et le capital se rembourse après (ANIL). La page de l'ANIL ne détaille pas les modalités.

Pour une construction, il peut couvrir la durée du chantier : cela dépend de l'offre. Demandez par écrit :

• sa durée, et la date où commencent les mensualités complètes ;
• ce qui se passe si le chantier prend du retard ;
• si les intérêts intercalaires sont payés au fil de l'eau ou ajoutés plus tard.

Un exemple chiffré (fictif)

Cet exemple est fictif. Le taux de 3 % par an est pris pour la facilité du calcul : ce n'est pas un taux du marché. Les périodes sont arrondies.

Une maison est vendue 200 000 € en CCMI, avec un prêt de 200 000 € pour la maison seule. On suppose que le constructeur appelle, à chaque stade, le plafond cumulé de l'article R231-7, et que chaque stade reste en vigueur deux mois. Le solde est versé à la réception.

Dans cet exemple, les intérêts intercalaires font environ 3 100 € pour un chantier de douze mois. Si le chantier dure trois mois de plus avec 190 000 € versés, il faut ajouter environ 1 425 € (190 000 × 3 % × 3 / 12). Chaque mois de retard a un coût.

En pratique, l'ordre des déblocages, le taux réel et les dates figurent dans votre offre de prêt. Ce calcul montre seulement le mécanisme.

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

L'assurance emprunteur est généralement exigée par le prêteur : elle sert à rembourser le prêt si un événement grave vous empêche de payer, selon ce que prévoit le contrat.

Vous n'êtes pas obligé de prendre celle que la banque propose. Selon l'ANIL, si vous choisissez un autre assureur, les conditions de taux de l'offre ne peuvent pas être modifiées. La banque peut toutefois vérifier que les garanties de ce contrat sont équivalentes aux siennes : comparez-les avant de choisir. Nous ne citons pas d'assureur et ne donnons pas de prix.

Quelle garantie la banque demande-t-elle ?

L'offre de prêt précise la garantie exigée. D'après l'ANIL, ce peut être :

• une hypothèque : un droit que la banque inscrit sur le bien, qu'elle peut faire jouer si vous ne remboursez pas ;
• un privilège de prêteur de deniers, uniquement pour un terrain ou un logement existant ;
• une caution : une personne ou un organisme s'engage à rembourser à votre place en cas de défaut.

Si une personne se porte caution, elle doit aussi recevoir l'offre et donner son acceptation dans le même délai (ANIL). Ces garanties ont un coût, qui entre dans les frais d'acte. D'après notaires.fr, l'inscription d'une hypothèque fait partie des débours (sommes avancées par le notaire).

Quelles conditions suspensives pour le prêt ?

Une condition suspensive est une clause qui suspend un contrat à un événement. Pour un prêt, c'est l'obtention du financement.

• Dans la promesse de vente du terrain, l'acte indique que le prix est payé avec un prêt : il est alors conclu sous condition d'obtenir ce prêt. Voir Promesse de vente d'un terrain : les conditions suspensives. Un projet de maison demande souvent deux financements, terrain et construction : prévoyez les deux dans les conditions.
• Dans le CCMI, l'obtention des prêts peut être une condition suspensive. Le contrat fixe le délai maximal pour la réaliser (art. L231-4).

Deux délais de l'offre de prêt comptent aussi, d'après l'ANIL (code de la consommation, art. L313-34). Une fois reçue, l'offre engage la banque pendant 30 jours au moins. Vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours, en la retournant datée et signée. Un délai de quatre mois après l'acceptation peut aussi s'appliquer pour réaliser l'opération : vérifiez-le dans votre offre.

Ces délais s'enchaînent avec ceux de la promesse et du CCMI : vérifiez que la date limite de vos conditions suspensives laisse à la banque le temps d'émettre l'offre.

Quelles questions poser à la banque ?

• Quel est le calendrier des déblocages, et quelles pièces faut-il fournir pour chacun ?
• Les déblocages suivent-ils le pourcentage cumulé du CCMI à chaque stade ?
• Y a-t-il un différé d'amortissement, et pour quelle durée ?
• Comment sont calculés et payés les intérêts intercalaires ?
• Quelle garantie est demandée, et quels frais d'acte en découlent ?
• Quelle assurance est exigée, et quels niveaux de garantie faut-il respecter pour une assurance externe ?
• Que se passe-t-il si le chantier dépasse la durée prévue ?

Pour le prêt à taux zéro, qui se demande avec ce prêt, voir PTZ pour une maison neuve. Pour l'ensemble des postes, voir Budget d'une maison neuve.

Comparer un appel de fonds au plafond de l'étape

Avant de demander un déblocage, un point simple à vérifier : l'appel de fonds du constructeur ne dépasse-t-il pas le plafond du stade atteint ? Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat de construction au plafond de l'étape. Le résultat reste indicatif : votre contrat et l'offre de votre banque font foi. Voir l'étape « L'argent » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ni financier. Les conditions de votre prêt figurent dans votre offre : relisez-la et posez vos questions à votre banque avant de signer.