PTZ pour une maison neuve : règles et démarches

À quoi sert le PTZ ?

Le PTZ est un prêt à taux zéro destiné à financer la primo-accession à la propriété, c'est-à-dire le premier achat ou la première construction d'une résidence principale. Il ne porte pas d'intérêts. C'est un complément : il se demande en plus d'au moins un autre prêt immobilier (service-public.gouv.fr).

Quand vous construisez, le coût de l'opération retenu comprend en principe le terrain et les travaux. C'est ce coût, plafonné, qui sert de base au calcul : demandez à votre banque ce qu'elle y intègre.

Pour qui fait construire avec un constructeur, le contrat peut être signé sous la condition d'obtenir les prêts (une condition suspensive : sans prêt, le contrat ne s'applique pas ; Code de la construction et de l'habitation, art. L231-4). Voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Quelle règle s'applique, et quand ?

Une règle simple : ce sont les conditions en vigueur à la date d'émission de l'offre de prêt qui comptent.

Pour les offres émises du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027, le PTZ est ouvert aux logements neufs, collectifs comme individuels, sur l'ensemble du territoire (décret n° 2025-299, loi de finances pour 2025). Avant le 1er avril 2025, le PTZ pour le neuf ne concernait, hors opérations d'accession sociale, que les appartements neufs en zones A, A bis et B1.

Un exemple de date. Une offre émise le 15 décembre 2027 relève des règles décrites ici. Une offre émise le 5 janvier 2028 dépendra des règles alors en vigueur, qui peuvent être différentes. Après 2027, tout dépend des prochaines lois de finances. Si votre offre approche de cette date, vérifiez la règle auprès de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) ou de service-public.gouv.fr.

Qui peut en bénéficier ?

Les principales conditions, d'après service-public.gouv.fr et l'ANIL :

• Être primo-accédant. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Des exceptions existent, notamment en cas de catastrophe naturelle ou technologique qui rend l'ancien logement inhabitable, ou de titulaires d'une carte mobilité inclusion « invalidité », d'une pension d'invalidité ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH).
• Occuper le logement. Le logement doit être votre résidence principale, au moins huit mois par an, pendant au moins six ans.
• Respecter un plafond de ressources. Il dépend de la zone de la commune et du nombre d'occupants. On retient le revenu fiscal de référence (indiqué sur l'avis d'imposition) de l'année N-2, c'est-à-dire deux ans avant l'offre, ou, s'il est plus élevé, le coût de l'opération divisé par neuf (le « revenu plancher »). Ce revenu plancher évite qu'une hausse récente des revenus ne profite à tort du dispositif.
• Respecter un plafond du coût de l'opération. Il dépend lui aussi de la zone et du nombre d'occupants.

La zone (A bis, A, B1, B2 ou C) est attribuée à chaque commune par arrêté. Service-public.gouv.fr propose un simulateur qui indique la zone d'une commune. Les plafonds des sources que nous avons consultées datent de 2025 : lisez les montants à jour sur service-public.gouv.fr ou sur l'ANIL, pas sur un site tiers.

Combien le PTZ finance-t-il ?

Le PTZ se calcule en deux temps.

• La tranche. On divise les ressources par un coefficient familial, puis on compare le résultat aux seuils de la zone. Cela donne la tranche 1, 2, 3 ou 4. Plus les ressources sont basses, plus la tranche est favorable.
• La quotité. C'est le pourcentage du coût retenu que finance le PTZ. Pour une maison individuelle neuve, selon service-public.gouv.fr et l'ANIL pour les offres depuis le 1er avril 2025 (hors location-accession, bail réel solidaire et accession sociale à TVA réduite, qui gardent les quotités du collectif) :

Le pourcentage s'applique au coût retenu, c'est-à-dire plafonné, et non au prix de la maison seule. Exemple tiré de service-public.gouv.fr : pour un coût retenu de 100 000 € (le plafond de la zone C pour une personne seule), le PTZ maximal en tranche 1 est de 30 000 €.

Pour comparaison, service-public.gouv.fr indique 20 % à 50 % pour un appartement neuf. Ne comptez donc pas sur le PTZ pour financer l'essentiel d'une maison.

Comment se rembourse-t-il ?

Le remboursement dépend de la tranche. Il peut comporter une période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital, puis une période de remboursement. Pour les offres depuis le 1er avril 2025, selon le tableau de l'ANIL (durées issues du décret n° 2024-304) :

Pendant le différé, vous remboursez vos autres prêts. En contrepartie, les mensualités du PTZ démarrent plus tard. La durée totale d'un PTZ ne dépasse pas 25 ans.

Un exemple fictif, en supposant des mensualités constantes : un PTZ de 40 000 € en tranche 2 n'est pas remboursé pendant 8 ans. Il l'est ensuite sur 12 ans, soit 144 mensualités de 277,78 € (40 000 / 144). L'échéancier exact figure dans l'offre de la banque.

Le PTZ ne porte pas d'intérêts, mais l'assurance du prêt, si la banque l'exige, a un coût.

Comment faire la demande ?

Le PTZ se demande directement à la banque de votre choix, avec votre prêt principal. Seuls les établissements de crédit qui ont signé une convention avec l'État le proposent. Chacun apprécie librement votre capacité à rembourser et vos garanties, et il n'est pas obligé de vous l'accorder (service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr).

Quelques conseils :

• demandez à votre banque une simulation écrite avec la zone retenue, le coût retenu, la tranche, la quotité et l'échéancier ;
• comparez plusieurs offres : l'effet du PTZ dépend du reste du plan de financement ;
• si vous signez un CCMI, vérifiez que la date limite des conditions suspensives laisse à la banque le temps d'émettre l'offre ;
• gardez l'offre de prêt datée : c'est sa date d'émission qui fixe les règles applicables.

Nous ne classons pas les banques, nous ne touchons aucune commission et nous ne faisons pas de courtage.

Pour le versement du prêt par étapes, voir Prêt pour faire construire : déblocage des fonds par étapes.

Les questions à poser à votre banque

Avant de signer l'offre, faites confirmer par écrit :

• la zone retenue pour votre commune et la date d'émission de l'offre ;
• le coût de l'opération retenu, et ce qu'il inclut ;
• la tranche, la quotité et le montant du PTZ ;
• la durée du différé, celle du remboursement et la première échéance ;
• le moment où le PTZ est débloqué, par rapport aux appels de fonds de votre constructeur (les stades de paiement sont décrits dans Les étapes d'un chantier de maison) ;
• le coût de l'assurance du prêt.

Si un chiffre diffère de ce que vous avez calculé, demandez d'où il vient. Une erreur de zone ou de coût retenu change le montant.

Existe-t-il d'autres aides pour construire ?

Le PTZ n'est pas la seule aide. Selon votre situation, votre commune ou votre intercommunalité, d'autres dispositifs existent, de l'État ou des collectivités. Le ministère de la Transition écologique et le site economie.gouv.fr décrivent les aides à l'accession à la propriété. Renseignez-vous aussi auprès de votre collectivité, qui peut avoir ses propres aides locales. Voir aussi Aides pour faire construire une maison neuve.

Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat de construction au plafond de l'étape. Le résultat reste indicatif : c'est l'offre de votre banque qui fait foi. Voir l'étape « L'argent » de l'accueil.

Cette page est une information générale, ni un conseil financier ni un conseil juridique. Les barèmes et le zonage évoluent : vérifiez-les à la date de votre offre sur service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr ou l'ANIL.