Les étapes d'un chantier de maison

Quelles sont les étapes d'un chantier, dans l'ordre ?

Le tableau relie chaque étape à ce qu'il faut décider avant et au plafond de paiement d'un CCMI (art. R231-7). Les plafonds sont des maximums cumulés, pas des dates. « Hors d'eau » veut dire toiture posée, « hors d'air » fenêtres et portes posées (détail plus bas).

Que faut-il avoir avant l'ouverture du chantier ?

Le chantier ne commence qu'une fois les conditions du contrat réalisées. L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) conseille de ne jamais lancer les travaux tant que les prêts et le permis de construire ne sont pas obtenus. Ensuite, quelques formalités :

• le permis est affiché sur le terrain pendant toute la durée du chantier ;
• la déclaration d'ouverture de chantier (DOC) est envoyée en mairie, avec le formulaire Cerfa 13407 en trois exemplaires (service-public.gouv.fr) ;
• l'assurance dommages-ouvrage, qui paie les réparations d'un défaut grave sans attendre de savoir qui est responsable, est souscrite avant l'ouverture du chantier (code des assurances, art. L242-1) ;
• le constructeur détient sa garantie de livraison, qui commence à l'ouverture.

Pour le détail juridique, voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds et celui sur les délais du permis de construire.

Dans la statistique publique, un chantier est considéré comme ouvert quand les fouilles en rigole ou les fondations sont entreprises (Insee). Le contrat peut avoir sa propre définition : lisez-la, car elle déclenche le délai.

Gros œuvre : de l'implantation à la charpente

Le gros œuvre, c'est la structure de la maison : ce qui la fait tenir debout et la met à l'abri.

Implantation et terrassement

Le géomètre ou le constructeur marque l'emplacement de la maison sur le terrain avec des piquets, puis le terrassement prépare l'assise. Vérifiez que l'implantation respecte les reculs du permis (voir Lire un PLU). Une erreur ici se paie plus tard.

Pensez aux réseaux extérieurs. Dès cette étape, l'emplacement du coffret du compteur, l'arrivée d'eau et le fourreau de télécommunications (une gaine vide où l'on tirera plus tard les câbles) sont à arrêter avec le constructeur.

Fondations

Les fondations reprennent les charges de la maison. Le CCMI prévoit un stade de paiement à leur achèvement : le cumul des appels de fonds est alors plafonné à 25 % du prix (art. R231-7).

C'est le moment de photographier les fouilles et le ferraillage (les armatures en acier) avant le coulage du béton. C'est aussi le moment de demander au constructeur comment sera réalisée la prise de terre de l'installation électrique, qui se prévoit dans les fouilles.

Soubassement et dalle

Vide sanitaire (l'espace vide sous la maison), dalle ou plancher bas : les réseaux sous dalle (eaux usées, fourreaux) sont posés avant le coulage. Tout passage oublié ici devient un percement coûteux. Listez avec le constructeur vos besoins d'extérieur : arrivée d'eau pour le jardin, fourreau pour un portail, pour la recharge d'un véhicule électrique ou pour des panneaux solaires.

Élévation des murs

Les murs montent avec leurs chaînages (des armatures qui les ceinturent), leurs linteaux (des poutres au-dessus des ouvertures) et leurs réservations (des trous prévus pour les passages). À l'achèvement des murs, le cumul des appels de fonds est plafonné à 40 % du prix. Vérifiez les ouvertures : position, dimensions, hauteur d'allège (entre le sol et le bas de la fenêtre), par rapport à votre plan.

Charpente et couverture

La charpente est posée, puis la couverture. Quand la toiture est posée, on dit dans l'usage que la maison est hors d'eau : c'est un stade de paiement, plafonné à 60 % du prix. C'est le moment de contrôler les sorties de toit, les gouttières et les relevés.

Second œuvre : de la fermeture aux finitions

Le second œuvre, c'est tout ce qui vient après la structure : fenêtres, réseaux, cloisons, sols, peintures.

Fermeture et réseaux

Les menuiseries extérieures sont posées : dans l'usage, la maison est hors d'air. Les fourreaux, les boîtes d'encastrement et les gaines d'électricité, de plomberie et de ventilation sont alors tirés dans les murs, avant l'isolation et les cloisons.

Isolation, cloisons et plâtrerie

C'est le grand jalon des décisions : une fois les cloisons fermées, déplacer une prise ou une arrivée d'eau devient un chantier à part. Avant de les fermer, arrêtez :

• votre plan électrique définitif : prises, interrupteurs, points lumineux, prises réseau et télévision ;
• votre plan de plomberie : meubles de salle de bains et de cuisine ;
• les renforts à prévoir dans les cloisons pour une télévision murale ou des meubles hauts ;
• la ventilation et le chauffage.

Au stade « cloisons et mise hors d'air », le cumul est plafonné à 75 % du prix.

Chape, sols, peintures et équipements

La chape (la couche de ciment qui lisse le sol) doit sécher avant la pose des revêtements. Viennent ensuite carrelage, menuiseries intérieures, appareillage, équipements sanitaires, chauffage, peintures. Les commandes de carrelage et de cuisine ont leurs propres délais de fourniture : passez-les assez tôt. L'achèvement des équipements, de la plomberie, des menuiseries, du chauffage et des revêtements extérieurs correspond à un cumul plafonné à 95 % du prix.

Qui intervient sur le chantier ?

Avec un CCMI, c'est le constructeur qui répond des travaux réalisés par les artisans, et qui réceptionne les travaux de tous les corps d'état, c'est-à-dire de tous les métiers (DGCCRF, l'administration chargée de la protection des consommateurs). Vous n'avez pas à coordonner les entreprises ni à signer un contrat avec chacune. Votre interlocuteur est le constructeur, le plus souvent par son conducteur de travaux, le salarié qui suit votre chantier.

Cela ne vous dispense pas de suivre l'avancement. Faites vos demandes de changement par écrit, avec leur coût et leur effet sur le délai, avant que l'étape concernée ne commence. Un changement oral est difficile à prouver plus tard.

Raccordements et attestations : lesquels anticiper ?

Plusieurs démarches sont longues et se font en parallèle du chantier :

• L'électricité. Une installation neuve exige une attestation de conformité visée par le Consuel (l'organisme qui contrôle les installations électriques neuves) avant d'être mise sous tension (code de l'énergie, art. D342-19). Le Consuel recommande d'en faire la demande environ trois semaines avant la date prévue de raccordement.
• L'eau, l'assainissement et la fibre. Les délais dépendent du gestionnaire de chaque réseau. Demandez-les dès que le permis est accordé. Voir le guide Viabiliser un terrain.

Sans raccordement, la réception se fait sur une maison que vous ne pouvez pas essayer. Ce qui n'a pas pu être testé gagne à être réservé au procès-verbal de réception.

Combien de temps dure la construction ?

Nous n'avons trouvé de durée par étape dans aucune source officielle, et nous n'en donnons donc pas. Voici ce que l'on sait.

• Les statistiques publiques donnent des ordres de grandeur pour la durée totale. L'Insee relève environ un an pour une maison individuelle (période 2015-2017). Une étude du service statistique du ministère, sur 1990-2010, indique en moyenne de 11 à 13 mois.
• Votre contrat fixe un délai d'exécution et des pénalités de retard. Seules certaines causes peuvent le repousser : intempéries, force majeure, cas fortuit (art. L231-3).
• Pour les intempéries, l'ANIL indique que la preuve passe par les attestations de la caisse de congés payés du bâtiment.

Un conseil : demandez à votre constructeur un planning écrit, étape par étape, et comparez-le au réel chaque mois.

Comment suivre son chantier sans le ralentir ?

Nous n'avons trouvé aucun texte précis sur le droit de visiter : votre contrat fait référence. La DGCCRF a toutefois relevé, dans son enquête de 2019, des clauses interdisant de visiter avant un paiement. Prévenez le constructeur, respectez les consignes de sécurité et lisez Visites de chantier en CCMI. Quelques habitudes aident :

• visitez à chaque fin d'étape, avec le planning et la notice descriptive à la main ;
• prenez des photos datées avant que le béton, l'isolant ou les cloisons ne cachent un ouvrage ;
• notez par écrit toute différence avec le contrat, et envoyez-la au constructeur ;
• ne payez un appel de fonds qu'une fois l'étape correspondante atteinte.

Pilars place sur une frise les jalons et les délais légaux, du permis à la réception. Voir l'étape « Le chantier » de l'accueil. Pour la fin du parcours, l'étape « Les clés » décrit la réception.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique ni une expertise technique. Votre contrat et votre notice descriptive priment.