Assurance dommages-ouvrage : obligatoire pour une maison ?

L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour une maison ?

Oui. L'article L242-1 du Code des assurances l'impose à la personne qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de propriétaire. Selon la DGCCRF (la direction qui protège les consommateurs), elle vise aussi les gros travaux de rénovation, comme une extension ou une surélévation. Le texte à vérifier est la version en vigueur sur Légifrance.

Le particulier qui fait bâtir sa maison est donc concerné, qu'il traite avec un constructeur ou avec des artisans.

Une précision sur la sanction. Ne pas souscrire est en principe une infraction pénale (Code des assurances, art. L243-3). Mais cette sanction ne vise pas, selon le service-public et l'ANIL, le particulier qui construit pour lui-même ou pour un proche. L'obligation elle-même ne disparaît pas pour autant. Les vrais risques sont ailleurs : voir plus bas. Vérifiez le texte en vigueur.

Quand la souscrire ?

Avant l'ouverture du chantier. La DGCCRF cite le texte : l'assurance doit être souscrite « avant l'ouverture du chantier ». Pour le service-public, il s'agit des gros travaux : fondations, terrassement, structure.

Pour la demander, l'assureur voudra connaître votre projet et les entreprises qui interviennent. Préparez le permis de construire, la liste des intervenants et leurs attestations d'assurance décennale (voir plus bas). Le constructeur doit vous remettre son attestation avant l'ouverture du chantier (service-public.gouv.fr).

Si aucun assureur n'accepte votre dossier, le service-public.gouv.fr vous indique de contacter le Bureau central de tarification (BCT), l'organisme prévu pour ce cas.

Que couvre-t-elle, et que ne couvre-t-elle pas ?

Elle couvre les dommages qui relèvent de la garantie décennale (code civil, art. 1792). Ce sont ceux qui menacent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination, c'est-à-dire inhabitable ou inutilisable. Les exemples cités par la DGCCRF et le service-public : fissures importantes, affaissement de plancher, effondrement de toiture, infiltrations. Les éléments d'équipement qui font corps avec la maison, comme les canalisations, le chauffage central ou l'électricité encastrée, entrent aussi dans le champ.

Son intérêt est dans la méthode. Elle assure le paiement des réparations sans attendre une décision de justice sur les responsabilités. L'assureur paie, puis exerce lui-même un recours contre les constructeurs responsables.

Elle ne couvre pas :

• les dégâts survenus pendant les travaux, comme un incendie de chantier, qui relèvent de l'assurance de l'entreprise ;
• les retards et l'inachèvement, couverts par d'autres garanties (voir le guide Le CCMI) ;
• l'usure normale, le défaut d'entretien, l'usage anormal et les causes extérieures comme la force majeure.

Quelle différence avec l'assurance décennale du constructeur ?

Les deux se complètent. Elles n'ont ni le même assuré ni le même moment d'action.

La décennale est la garantie légale due par les professionnels (code civil, art. 1792 et 1792-2). Elle est détaillée dans le guide Garanties d'une maison neuve. La dommages-ouvrage est l'assurance qui permet d'être payé vite, sans procès, avant que l'assureur règle ses comptes avec eux.

Qui la souscrit dans un CCMI ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) doit mentionner la référence de l'assurance dommages-ouvrage (DGCCRF). Lisez ce point dans votre contrat avec soin. Il doit dire qui la souscrit, pour quel montant et à quelle date.

En pratique, le constructeur la souscrit le plus souvent pour votre compte, ou vous indique comment la souscrire. Vérifiez dans le contrat si son coût est inclus dans le prix ou à votre charge. Cette ligne se négocie avant la signature.

La souscription peut aussi être une condition suspensive, c'est-à-dire une condition à remplir pour que le contrat s'applique. Selon la DGCCRF, si l'assurance n'est pas obtenue dans le délai prévu au contrat, toutes les sommes versées vous sont remboursées. Pour les autres protections du CCMI, voir le guide dédié.

Combien de temps dure-t-elle ?

Elle ne démarre pas à la réception. Elle prend effet à la fin de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception. Elle expire avec la garantie décennale, dix ans après la réception (DGCCRF). La durée effective est donc d'environ neuf ans.

Pendant la première année, le constructeur doit réparer les défauts signalés. La dommages-ouvrage peut quand même jouer plus tôt dans deux cas (service-public.gouv.fr) :

• avant la réception, si vous avez résilié le contrat de l'entreprise pour inexécution, après une mise en demeure restée sans effet (une lettre recommandée qui somme d'agir) ;
• après la réception, si l'entreprise ne répare pas dans l'année, malgré une mise en demeure.

Pour comprendre la réception et les réserves, lisez le guide Réception des travaux et réserves.

Quels délais pour l'assureur après une déclaration de sinistre ?

Vous déclarez le sinistre à l'assureur par lettre recommandée, ou par courrier électronique recommandé. Le contrat ne peut pas prévoir moins de cinq jours ouvrés pour le faire. Vous devez agir dans les deux ans à partir du dommage ou du jour où vous l'avez connu. Sinon, vous perdez le droit à indemnité (service-public.gouv.fr).

Les délais de l'assureur, comptés à partir de la réception de votre déclaration (DGCCRF) :

Le jour exact où le délai commence se vérifie dans le texte : demandez à l'assureur la date de réception qu'il retient. En cas de difficultés exceptionnelles, l'assureur peut proposer un délai supplémentaire, qui ne peut pas dépasser 135 jours, mais seulement avec votre accord exprès.

Un exemple fictif. Vous déclarez un sinistre, reçu par l'assureur le 10 mars. Il doit notifier sa décision vers le 9 mai, et présenter son offre vers le 8 juin (à un jour près). Si les 60 jours sont dépassés sans réponse, vous pouvez engager les réparations vous-même, après l'avoir informé. L'indemnité est alors majorée d'intérêts au double du taux légal (DGCCRF).

Si l'offre est manifestement insuffisante, vous pouvez aussi engager les travaux après l'avoir informé. Gardez une copie de chaque courrier. Ces délais et leurs sanctions viennent du Code des assurances : vérifiez le texte en vigueur.

Que risque-t-on sans dommages-ouvrage ?

Ne pas la souscrire ne fait pas disparaître les garanties légales des professionnels. Mais cela change tout en cas de problème.

• Une indemnisation plus lente. Sans assureur qui avance les fonds, vous devez prouver la responsabilité de chacun, parfois en justice (DGCCRF).
• Un risque à la revente. Si vous revendez dans les dix ans après l'achèvement, vous restez responsable envers l'acheteur des conséquences de l'absence d'assurance (DGCCRF). L'acte de vente doit mentionner l'assurance et en joindre l'attestation (service-public.gouv.fr).
• Un refus des professionnels. Sans assurance, un constructeur ou un entrepreneur pourrait refuser d'exécuter le contrat (DGCCRF).

À l'inverse, la dommages-ouvrage se transmet à l'acheteur pendant dix ans après la réception : c'est un argument de vente.

Et si mon assureur disparaît ?

Des assureurs dommages-ouvrage ont été mis en liquidation, laissant des particuliers sans indemnisation. Depuis l'article 159 de la loi de finances pour 2022, le Fonds de garantie des assurances obligatoires (FGAO) intervient. Il indemnise les assurés dont l'assureur est en liquidation judiciaire, pour les contrats dont la garantie a débuté au plus tôt le 2 juillet 2008 (ministère de l'Économie). La démarche passe par le liquidateur de la compagnie. Vérifiez la règle actuelle avant d'agir.

Les pièces à garder

• l'attestation de dommages-ouvrage et le contrat ;
• les attestations de décennale de chaque entreprise ;
• le procès-verbal de réception ;
• tous les courriers recommandés envoyés ou reçus, avec leur accusé de réception ;
• les photos datées des désordres.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes de l'assurance construction évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance. Pour votre dossier, demandez conseil à un courtier ou à un professionnel du droit.