Réception des travaux et réserves

Qu'est-ce que la réception ?

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage, c'est-à-dire vous, déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est prononcée de façon contradictoire, en présence des deux parties (Code civil, art. 1792-6).

Dans un CCMI, c'est le constructeur qui répond de l'ensemble des corps d'état, c'est-à-dire de tous les métiers. C'est donc lui qui réceptionne avec vous les travaux de tous les artisans (DGCCRF, l'administration chargée de la protection des consommateurs).

La réception compte parce qu'elle fait partir les garanties légales. Elle fixe aussi ce qu'on peut reprocher au constructeur : un défaut apparent qui n'est pas signalé est considéré comme accepté (service-public.gouv.fr).

Se faire assister ou non

Le contrat doit rappeler votre droit de vous faire assister par un professionnel à la réception (CCH, art. L231-2). L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) cite l'architecte, le maître d'œuvre ou le contrôleur technique. Cela vaut surtout si vous ne savez pas repérer une malfaçon.

L'assistance a un effet sur les délais. Sans professionnel, vous avez huit jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents que vous auriez oubliés (CCH, art. L231-8). L'échéance du solde en dépend aussi : voir plus bas. Demandez conseil avant de signer, car ces délais sont stricts.

Que vérifier avant le jour de la réception ?

Ne découvrez pas la maison le jour de la réception. Quelques jours avant, faites une visite complète, avec votre notice descriptive et vos plans.

• Conformité au contrat. Vérifiez que les travaux correspondent aux plans, à la notice descriptive et au contrat (ANIL).
• Fonctionnement. Testez les fenêtres, la ventilation, le chauffage, l'eau chaude, chaque prise et chaque interrupteur, chaque robinet (ANIL).
• Électricité. Une installation neuve ne peut être mise sous tension qu'avec une attestation de conformité visée par le Consuel, l'organisme qui contrôle les installations électriques neuves (code de l'énergie, art. D342-19). Sans elle, l'électricité ne peut pas être testée.
• Finitions. Faites un tour pièce par pièce : murs, plafonds, sols, plinthes, menuiseries, joints. Notez chaque défaut avec sa pièce et son emplacement exact.
• Abords. Regards, descentes de gouttières, accès, niveaux autour de la maison.
• Documents. Demandez les notices des équipements, les attestations et les plans des réseaux.

Prenez des photos de chaque défaut. Elles serviront d'annexe au procès-verbal. Comparez aussi la date de livraison au délai du contrat (voir plus bas).

Les contrôles à chaque étape du chantier sont détaillés dans Visites de chantier en CCMI : quoi regarder à chaque étape.

Que faire le jour de la réception ?

Le procès-verbal (PV) est le document central. Exigez qu'il soit :

• écrit, daté et signé par les deux parties ;
• clair sur l'issue : « avec réserves » ou « sans réserve » ;
• précis sur chaque réserve : la pièce, l'élément, la nature du défaut ;
• accompagné des photos en annexe.

N'acceptez pas une remise des clés sans PV écrit. Le contrat ne peut pas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix (DGCCRF).

Réservez aussi ce qui n'a pas pu être essayé : une électricité sans attestation, un chauffage ou une ventilation qui ne fonctionne pas encore. Écrivez-le sur le PV.

Ne signez pas sous la pression. Si le temps manque, demandez à reporter la réception plutôt que de signer à la hâte. Dans le doute, demandez conseil à un professionnel avant de signer.

Que faire si la maison est livrée en retard ?

Le contrat prévoit des pénalités de retard, d'au moins 1/3 000 du prix par jour, tous les jours comptés et pas seulement les jours ouvrables (CCH, art. R231-14 ; jurisprudence relevée par l'ANIL). Un exemple : pour un prix de 210 000 €, cela fait 70 € par jour au minimum (210 000 / 3 000), soit 700 € pour dix jours de retard. Le contrat peut prévoir davantage.

Ces pénalités courent jusqu'à la livraison, c'est-à-dire la prise de possession, et non jusqu'à la réception ni jusqu'à la levée des réserves (Cour de cassation, 28 septembre 2023). Comparez donc la date de remise des clés au délai du contrat, en tenant compte des reports légitimes (intempéries, force majeure, cas fortuit). Demandez le calcul par écrit.

Quand le retard dépasse 30 jours, la garantie de livraison peut aussi prendre en charge les pénalités. Voir le guide Le CCMI.

Quand payer le solde, et que veut dire consigner ?

Le dernier stade du CCMI est la réception. Le solde du prix se règle selon l'article R231-7 :

• sans réserve, le solde est dû dans les huit jours de la remise des clés si vous n'étiez pas assisté, sinon à l'issue de la réception ;
• avec réserves, il est dû à leur levée, c'est-à-dire quand les défauts notés sont corrigés ;
• en attendant, une somme de 5 % du prix au plus est consignée (déposée chez un tiers) jusqu'à la levée des réserves, chez un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Pour consigner, l'ANIL indique que vous devez fournir le procès-verbal mentionnant les réserves et un document attestant le prix. La consignation suppose des réserves : le texte ne la prévoit pas avant la réception.

La levée des réserves se constate par écrit, signée des deux parties. Demandez cet écrit avant de libérer la somme consignée.

Quelles garanties après la réception ?

La garantie décennale est d'ordre public : aucune clause du contrat ne peut l'écarter ni la limiter.

Signaler un défaut après la réception

Pour un désordre qui apparaît après la réception, signalez-le à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception, avant la fin de l'année, et sans attendre. Les délais de réparation se fixent d'un commun accord. Sans accord, ou si l'entrepreneur ne respecte pas le délai, les travaux peuvent être exécutés à ses frais et à ses risques, après une mise en demeure, c'est-à-dire une lettre recommandée qui somme l'entrepreneur d'agir, restée sans effet (service-public.gouv.fr, DGCCRF).

Soignez la forme. Dans un arrêt de 1998, la Cour de cassation a jugé que la notification d'un PV de réception portant des réserves ne vaut pas automatiquement demande de garantie de parfait achèvement. Écrivez donc une lettre qui dit clairement ce que vous demandez. Le délai d'un an de la garantie de parfait achèvement est fixé par l'article 1792-6 du code civil. Si le constructeur ne répare pas, une action en justice dans ce délai est en principe nécessaire : vérifiez avec un professionnel et ne laissez pas filer les mois.

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier (Code des assurances, art. L242-1). Elle prend effet après la garantie de parfait achèvement et expire avec la décennale (ANIL). Elle paie les réparations sans attendre la recherche des responsabilités.

Après votre déclaration de sinistre, l'assureur a 60 jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie. S'il l'accepte, il présente une offre d'indemnité dans un délai maximal de 90 jours à compter de la réception de la déclaration (ANIL). Gardez toujours une copie de vos courriers recommandés.

Après la réception, la fin des travaux se déclare aussi à la mairie : voir DAACT : déclarer la fin des travaux.

Après la réception, d'autres démarches ont leurs propres délais (impôts, assurance de la maison) : voir après la réception : impôts et taxe foncière.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer « sans réserve » pour récupérer les clés plus vite.
• Se contenter d'une promesse orale pour une reprise.
• Ne pas photographier les défauts.
• Oublier d'écrire au constructeur dans l'année.
• Laisser passer les délais de déclaration à l'assureur.

Voir l'étape « Les clés » de l'accueil. Pour comprendre le parcours qui précède, lisez les guides Les étapes d'un chantier de maison et Le CCMI. Pour le détail des garanties et de leurs exclusions, voir le guide Garanties maison neuve : parfait achèvement, biennale, décennale.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. En cas de litige, rapprochez-vous d'un conseiller juridique ou d'une association de consommateurs avant l'expiration des délais.