Acheter un terrain issu d'une division : ce qu'il faut vérifier

Qu'est-ce qu'une division de terrain ?

Une unité foncière est un ensemble de parcelles contiguës qui appartiennent au même propriétaire. La division coupe cette unité en deux. Le code de l'urbanisme (art. L442-1) appelle « lotissement » la division, en propriété ou en jouissance, d'une unité foncière pour créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Même pour un seul lot détaché d'un jardin, le code peut parler de lotissement (selon le cabinet Landot & associés).

Toutes les divisions ne suivent pas la même procédure. Une division faite avec un permis de construire qui vaut division (art. R431-24) obéit à des règles propres. Si votre cas est mixte, demandez au service urbanisme de la commune quelle procédure s'applique.

Pour un lotissement classique, voir le guide Terrain en lotissement ou en diffus. Les étapes générales de l'achat sont dans Acheter un terrain à bâtir.

Déclaration préalable ou permis d'aménager ?

Le propriétaire qui vend le lot dépose la demande, avant la vente. Le tableau résume les cas courants.

Les délais d'un mois et de trois mois restent des délais de principe : une consultation ou une majoration peut les allonger. Vérifiez les articles cités dans le texte en vigueur, car les cas bougent, et demandez à la mairie quel régime vise votre lot.

Après le dépôt, le fonctionnement ressemble à celui d'un permis (voir le guide Permis de construire : délais et démarches).

• La mairie répond par une décision expresse, ou par le silence qui vaut décision tacite. Vous pouvez demander une attestation de l'accord tacite.
• La décision doit être affichée sur le terrain. Après deux mois d'affichage continu et régulier, les tiers ne peuvent en principe plus former de recours (art. R600-2).
• La décision devient définitive après le délai de recours des tiers et le délai de retrait, soit au moins trois mois, selon les notaires de la Gironde (à confirmer avec votre notaire).

Les notaires de la Gironde comptent au moins quatre mois entre le dépôt de la déclaration et la vente. Si l'achat dépend aussi d'un permis de construire purgé de recours, ils prévoient un délai bien plus long, de l'ordre de six mois (source de 2019, à confirmer avec votre notaire). Ils notent que l'avant-contrat peut être signé avant la décision. Ne signez pas l'acte définitif avant elle. Pour le lotissement soumis à permis d'aménager, d'autres règles de vente existent : voir le guide Terrain en lotissement ou en diffus.

Que doit faire le vendeur avant la vente ?

Selon les notaires de la Gironde, le lot détaché n'a pas de numéro cadastral propre. Le vendeur doit donc faire établir par un géomètre un document d'arpentage. Il fait aussi réaliser le bornage et l'état des risques et pollutions. Selon la localisation, d'autres diagnostics s'ajoutent (termites, pollution des sols).

Demandez en particulier :

• le plan de division avec la surface exacte du lot. La surface définitive n'est connue qu'après l'arpentage : calez le prix sur la surface arpentée, ou prévoyez par écrit un ajustement au mètre carré (à faire rédiger par le notaire) ;
• le procès-verbal de bornage, signé des voisins, voir le guide Bornage d'un terrain ;
• l'arrêté ou la décision de non-opposition, et la preuve de l'affichage ;
• les diagnostics et, s'il en existe une, l'étude de sol : voir le guide Étude de sol G1 et G2.

Inscrivez ces obligations dans l'avant-contrat, avec la date limite.

Que vérifier sur l'accès et les servitudes de passage ?

Un terrain pris dans le jardin d'un autre est souvent situé en retrait de la rue. Son seul accès peut passer sur la parcelle du vendeur. La question de l'accès est donc centrale.

• Si le lot est enclavé par la division, le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de cette division (code civil, art. 684). Si un passage suffisant n'y est pas possible, l'article 682 permet de le demander sur d'autres fonds, contre une indemnité proportionnée au dommage (Eurojuris).
• Le droit de passage doit être écrit dans l'acte notarié, pas seulement convenu entre voisins. Précisez-y la largeur, les véhicules admis, qui entretient le chemin et qui paie, et le portail éventuel.
• L'accès doit être utilisable : largeur de la voie, pente, virage pour un camion de livraison de chantier, et accès des secours incendie. Les notaires de la Gironde demandent de vérifier en mairie que le terrain est desservi et que les services d'incendie peuvent s'y rendre.

Autre point : la maison du vendeur peut avoir des fenêtres qui donnent sur la nouvelle limite. Le code civil encadre les vues sur le fonds voisin (art. 678 et 679, distances à vérifier) : demandez au notaire si le détachement crée un problème. Le notaire consulte les anciens titres pour repérer les servitudes existantes. Voir aussi le guide Terrain constructible : que vérifier avant d'acheter.

Quels raccordements faut-il créer ?

Les réseaux passent souvent devant la maison d'origine, pas devant votre lot. Les branchements peuvent traverser la parcelle du vendeur : eau, électricité, évacuation des eaux usées, fibre. Cette traversée doit aussi figurer dans l'acte, comme une servitude de passage de canalisations ou de câbles. Demandez au notaire de la rédiger.

Un terrain à bâtir n'est pas forcément viabilisé (Notaires de France). Avant d'acheter :

• demandez un devis écrit à chaque gestionnaire de réseau pour votre lot ;
• vérifiez si le réseau d'assainissement collectif est accessible, sinon prévoyez un assainissement individuel, qui demande de la place sur le lot : voir le guide Assainissement individuel ou collectif ;
• ajoutez ce coût au budget : voir le guide Viabiliser un terrain.

Quelles règles du PLU s'appliquent au nouveau lot ?

Le lot détaché est soumis à la zone du PLU où il se trouve. Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel pour ce lot, avec la surface et la forme exacte, pas pour la parcelle d'origine.

Trois points méritent une vérification.

• Lot par lot ou ensemble. Dans un lotissement, l'article R151-21 apprécie en principe l'ensemble du projet au regard de toutes les règles du PLU, sauf si le règlement du plan s'y oppose et prévoit un calcul lot par lot. Lisez la partie générale du règlement.
• Les reculs. Le nouveau lot a de nouvelles limites. Votre maison doit respecter les reculs par rapport à elles : voir le guide Recul par rapport aux limites séparatives.
• L'emprise et la hauteur. L'emprise au sol se mesure sur le lot : voir le guide Emprise au sol et le guide Hauteur maximale. Vérifiez aussi la maison du vendeur : après la division, ses reculs et son emprise peuvent poser question. Demandez à la mairie.

Pilars affiche les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise), avec l'article cité. Le résultat est indicatif : vérifiez-le auprès de votre mairie. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Qu'est-ce qui peut bloquer la division ?

Les notaires de la Gironde citent trois obstacles fréquents.

• Un terrain en copropriété, dont les droits à construire sont à racheter aux autres copropriétaires.
• Un lotissement créé depuis moins de dix ans. La règle exacte (durée, articles du code de l'urbanisme) est à vérifier auprès de la mairie.
• Un cahier des charges qui interdit la division. Il s'impose entre voisins, même si le PLU le permet.

Un terrain non constructible dans le PLU ne le devient pas en le divisant. Voir le guide Lire un PLU.

La liste avant de signer

1. J'ai demandé à la mairie la procédure (déclaration préalable ou permis d'aménager) et sa date de décision. 2. L'avant-contrat dit qui obtient la décision, avec quelle date limite. 3. Les conditions suspensives couvrent le permis de construire purgé de recours et mon prêt : voir Promesse de vente d'un terrain et Terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer ?. 4. Le document d'arpentage et le bornage sont à la charge du vendeur, par écrit. 5. L'acte contient la servitude de passage et celle des réseaux. 6. J'ai un devis pour chaque raccordement du lot. 7. J'ai vérifié reculs, emprise et hauteur sur le lot, et sur la maison restante.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes de l'urbanisme évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance, et demandez à la mairie et au notaire de vérifier votre cas avant la signature.