Étude de sol G1, G2 : quand est-elle obligatoire ?

Pourquoi parle-t-on d'argile pour une maison neuve ?

Certains sols argileux gonflent quand ils s'humidifient et se rétractent quand ils sèchent. C'est le retrait-gonflement des argiles. Ces mouvements sont inégaux d'un point à l'autre du terrain : on parle de mouvement différentiel. Ils peuvent fissurer des fondations et des murs, et dans les cas graves rendre une maison inhabitable (Géorisques).

Les sécheresses plus fréquentes aggravent le phénomène. C'est pourquoi la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 68) a créé des obligations précises pour la vente des terrains et pour la construction de maisons. Elles figurent dans le code de la construction et de l'habitation, aux articles L132-4 à L132-9. Les versions antérieures du code les numérotaient à partir de L112-20 : vous pouvez rencontrer les deux numérotations.

Mon terrain est-il concerné ?

L'obligation ne vaut que dans les zones d'exposition moyenne ou forte. Une carte officielle les délimite. Elle est consultable sur Géorisques (couche « Argiles » des cartes interactives).

Cette carte a changé. Un arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel le 31 janvier 2026, remplace celle de 2020. Selon la Banque des Territoires, les zones d'exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire, contre 48 % en 2020. La nouvelle carte s'applique aux contrats conclus à partir du 1er juillet 2026 (CAPEB). Cela vise les promesses de vente (ou, à défaut, les actes de vente) de terrains constructibles non bâtis. Cela vise aussi les contrats de construction de maison individuelle.

Concrètement, un terrain peut avoir changé de zone entre deux cartes. Vérifiez la carte en vigueur à la date de votre signature, pas celle d'une annonce plus ancienne. En cas de doute, demandez au notaire ou à la mairie.

Que sont les études G1 et G2 ?

Les lettres viennent de la norme NF P 94-500, qui classe les missions d'ingénierie géotechnique (l'étude des sols pour construire). Cette norme est payante : nous n'en reprenons pas le texte, seulement l'usage qu'en fait la réglementation.

L'arrêté du 22 juillet 2020 définit deux études :

• L'étude préalable, qui correspond à une G1. Elle permet une première identification des risques du site : recherche de documents, visite du terrain, modèle géologique préliminaire, principales caractéristiques du sol et principes généraux de construction.
• L'étude de conception, qui correspond à une G2. Elle tient compte de l'implantation et des caractéristiques du bâtiment. Elle débouche sur un dossier de synthèse qui fixe les dispositions constructives adaptées au sol et au projet.

Une étude réalisée selon la norme est réputée répondre à l'exigence de l'arrêté. C'est le cas d'une G1 (phases « étude de site » et « principes généraux de construction »). C'est aussi le cas d'une G2 (phases « avant-projet » et « projet »).

Quand l'étude G1 est-elle obligatoire à la vente ?

Elle l'est quand le terrain est non bâti, constructible et situé en zone d'exposition moyenne ou forte. Constructible veut dire que le règlement d'urbanisme y permet des maisons individuelles. Le vendeur la fait réaliser et la finance. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte de vente (Géorisques ; ANIL).

L'ANIL situe l'application de cette règle depuis le 1er octobre 2020, date d'effet des arrêtés d'application. Pour un terrain vendu hors de ces zones, ou non constructible, l'étude est facultative : si vous la demandez, son coût s'ajoute à votre budget.

Deux conseils pratiques :

• Lisez l'étude avant de signer la promesse. Elle vous aide à anticiper des fondations plus complexes.
• Prévoyez une condition suspensive dans l'avant-contrat, par exemple selon le résultat de l'étude (ANIL). La vente n'a lieu que si la condition se réalise.

Que doit-on faire avant de signer le contrat de construction ?

L'obligation touche les contrats de construction ou de maîtrise d'œuvre d'une maison individuelle. Elle vaut aussi pour un immeuble de deux logements au plus, CCMI compris (FFB, CAPEB). Voici la suite des étapes.

1. Vous transmettez au constructeur l'étude G1 reçue du vendeur, si elle est annexée à votre titre de propriété. 2. À défaut, ou pour aller plus loin, vous faites réaliser une étude préalable équivalente ou une G2. Vous la transmettez ensuite au constructeur. 3. Le contrat précise que le constructeur a reçu l'étude, et si les travaux intègrent ses mesures. 4. Le constructeur choisit entre deux voies : suivre les recommandations de la G2, ou appliquer les dispositions forfaitaires fixées par l'arrêté du 22 juillet 2020.

En CCMI, lisez la notice : elle précise ce qui est compris dans le prix et qui commande l'étude de conception.

Des exceptions existent (FFB) :

• les travaux qui n'affectent ni les fondations, ni la structure, ni l'écoulement des eaux, ni les échanges thermiques sol-sous-sol ;
• les extensions de moins de 20 m² désolidarisées du bâtiment existant.

Que change l'étude pour les fondations ?

C'est tout l'intérêt de la G2 : elle adapte les fondations à votre sol et à votre maison. L'arrêté demande qu'elle fixe des prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet. Le constructeur les suit.

Sans G2, les dispositions forfaitaires s'appliquent. Selon la CAPEB, elles comprennent notamment :

• des fondations d'une profondeur minimale de 0,80 m en zone d'exposition moyenne et de 1,20 m en zone forte ;
• des fondations en béton armé, coulées en continu, ancrées de façon homogène autour du bâtiment ;
• l'éloignement ou la déviation des eaux de pluie et de ruissellement ;
• un bâti éloigné de la végétation, pour limiter les variations d'humidité du sol.

Ces valeurs sont à vérifier dans l'arrêté en vigueur. Elles sont forfaitaires : elles ne tiennent pas compte de votre sol réel. Une G2 peut conduire à des dispositions plus précises. La CAPEB ajoute que le NF DTU 13.1 (règles de l'art pour les fondations superficielles) rend en pratique la G2 indispensable.

Pour comprendre la suite du chantier, lisez le guide Les étapes d'un chantier de maison.

Les types de fondations (semelles, radier, vide sanitaire) sont détaillés dans fondations d'une maison neuve.

Combien de temps l'étude G1 reste-t-elle valable ?

La CAPEB indique que la durée de validité d'une étude géotechnique est de 30 ans, tant que le sol n'a pas été remanié. Un terrassement important ou l'arrachage de grands arbres peut donc remettre l'étude en cause.

Vérifiez cette durée dans le code de la construction et de l'habitation et l'arrêté en vigueur. C'est utile surtout si l'étude du vendeur date de plusieurs années. Si le terrain a été modifié depuis, demandez au bureau d'études si elle reste valable.

Que vérifie-t-on à la fin des travaux ?

Selon la CAPEB, l'ordonnance n° 2022-1076 du 29 juillet 2022 prévoit une attestation de prise en compte du risque. Elle accompagne la déclaration d'achèvement des travaux (DAACT), dans les zones concernées. Gardez donc l'étude et les pièces qui prouvent que ses mesures ont été suivies. Le guide Permis de construire : délais et démarches décrit cette déclaration.

Par où commencer ?

• Avant l'achat, repérez le terrain sur la carte de Géorisques et notez sa zone.
• Si la zone est moyenne ou forte, demandez l'étude G1 dans le dossier de vente.
• Lisez ses principes généraux de construction, puis posez vos questions au bureau d'études.
• Pour le terrain, voyez aussi le guide Lire un PLU : zones, reculs, hauteurs.
• Avant le contrat, faites réaliser la G2 ou demandez au constructeur comment il applique les dispositions forfaitaires.

Cette page est une information générale, pas un avis de professionnel. Les cartes et les textes ont changé en 2026 : vérifiez les versions en vigueur sur Géorisques et Légifrance, et demandez conseil à un bureau d'études géotechniques et à votre notaire.