Construire sur un terrain en pente : ce qui change

Comment lire la pente d'un terrain ?

Une pente s'exprime en pourcentage : 10 % veut dire 1 mètre de dénivelé (différence d'altitude) pour 10 mètres parcourus à l'horizontale. Plus la pente est forte, plus elle pèse sur le terrassement, les fondations et l'accès. Retenez surtout que le seuil de gêne dépend du projet : une pente faible peut déjà compter pour un plain-pied ou un accès.

Deux outils gratuits donnent une première idée :

• la carte des pentes du Géoportail, de l'IGN (l'institut national de l'information géographique) ;
• les données de relief de l'IGN, dont le RGE ALTI, un modèle numérique de terrain (une grille d'altitudes) qui sert à tracer des profils.

Ces données sont des moyennes sur une grille : elles lissent les ressauts, les talus et les fossés. Pour dessiner, il faut un relevé topographique (un plan avec les altitudes mesurées sur place) établi par un géomètre-expert. Il donne les courbes de niveau, les limites, les arbres et les réseaux. Il sert aussi au dossier de permis. Le plan en coupe doit montrer le profil du terrain avant et après travaux (notice du formulaire de permis, à vérifier).

Quelles implantations pour une maison en pente ?

Quatre grandes familles existent. Chacune répond à une pente et à un sol différents.

Plus la maison épouse le terrain, moins on remue de terre, mais plus la conception est précise. Au contraire, une grande plateforme plane simplifie le plan et déplace la difficulté vers les murs de soutènement. Demandez à votre constructeur ou à votre architecte de comparer deux implantations sur le même relevé. Faites chiffrer les volumes de terre à déplacer (déblai : terre retirée ; remblai : terre apportée).

Le choix dépend du PLU, du sol et de l'orientation. Une pente tournée vers le nord ou vers une vue ne se traite pas comme une pente au sud. Pour l'ordre du chantier, voir le guide Les étapes d'un chantier de maison.

Pour comparer plain-pied et étage sur une pente, voir Maison de plain-pied ou à étage : que change le choix ?.

Comment le PLU mesure-t-il la hauteur sur une pente ?

C'est le piège le plus fréquent. Le PLU fixe en général une hauteur maximale, mais c'est son règlement qui dit d'où on la mesure. Plusieurs cas se rencontrent :

• depuis le terrain naturel, c'est-à-dire le sol avant tout travail ;
• depuis le sol fini après terrassement ;
• en tout point de la construction, ou au milieu de chaque façade ;
• jusqu'à l'égout du toit (le bas de la pente), jusqu'au faîtage (le sommet) ou jusqu'à l'acrotère (le muret d'un toit plat).

Sur un terrain plat, ces différences sont minimes. Sur une pente, elles se comptent en mètres : une façade aval peut mesurer un étage de plus que la façade amont. Si le PLU mesure depuis le terrain naturel, un remblai ne « gagne » pas de hauteur. Le lexique national de l'urbanisme propose des définitions types, mais chaque PLU garde les siennes (à vérifier dans votre règlement).

Le guide Lire un PLU : zones, reculs, hauteurs explique où trouver ces définitions. Si elles sont ambiguës, demandez une réponse écrite au service urbanisme, ou un certificat d'urbanisme, voir le guide Certificat d'urbanisme.

Pilars affiche les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise), avec l'article cité. Le résultat reste indicatif : vérifiez-le auprès de votre mairie. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Le profil du sol naturel se dessine sur le plan en coupe du permis : voir plan en coupe (PCMI3).

Que faire des eaux de ruissellement ?

L'eau descend la pente, et la construction change son chemin. Le code civil (art. 640) pose deux règles. Le terrain du bas reçoit les eaux qui s'écoulent naturellement du terrain du haut. Le terrain du haut ne doit rien faire qui aggrave cette charge (service-public.gouv.fr ; à vérifier dans le texte).

Une maison neuve imperméabilise le sol : toit, terrasse, allée. Pour ne pas envoyer plus d'eau chez le voisin du bas :

• gardez l'eau sur la parcelle quand c'est possible (noue, puits d'infiltration, cuve de récupération) ;
• prévoyez un drainage derrière les murs enterrés ;
• ne bloquez pas le chemin naturel de l'eau qui vient du haut ;
• lisez le règlement : le PLU ou le service d'assainissement peut imposer un mode de gestion des eaux pluviales.

Les eaux usées demandent aussi une réflexion : une pente aide l'écoulement par gravité, mais peut imposer une pompe de relevage si le réseau est plus haut que la maison. Voir le guide Assainissement individuel ou collectif.

Comment accéder à la maison quand la parcelle penche ?

L'accès pose deux questions : celle de la voiture, et celle des personnes.

• Le véhicule. Une rampe trop raide est inconfortable, voire dangereuse par temps de gel, et le bas d'un véhicule peut racler. Il n'existe pas de chiffre unique : le PLU, la commune ou le service de secours peuvent fixer des conditions de desserte. Demandez-les à la mairie.
• Les secours. Les pompiers doivent pouvoir approcher de la maison : renseignez-vous auprès de la mairie avant de fixer le tracé.
• Les personnes. Marches, paliers et cheminements extérieurs comptent pour les enfants, les livraisons et le vieillissement. Pensez à votre usage dans vingt ans.
• Le chantier. Un accès pentu complique l'arrivée des camions et des engins, donc la logistique du terrassement.

Le plan de situation et le plan de masse du permis montrent l'accès et la rampe : dessinez-les tôt, avec les altitudes.

À quoi servent les soutènements ?

Un déblai ou un remblai crée une différence de niveau qu'il faut tenir. Selon la hauteur et le sol, on utilise un talus à pente douce, un mur en béton armé, des gabions (cages de pierres) ou des enrochements. Un mur de soutènement n'est pas un simple mur de clôture : il résiste à la poussée des terres et de l'eau, et il se calcule.

Quelques points à vérifier :

• l'ouvrage fait-il partie du contrat et du prix de la maison, ou reste-t-il à votre charge ?
• se trouve-t-il près d'une limite de propriété ? Le bornage doit alors être sûr, et le voisin peut être concerné ;
• le règlement limite-t-il la hauteur des murs ou des remblais ?
• un déblai ou un remblai important peut demander une formalité à part. En principe, il faut une déclaration préalable au-delà de 2 m de hauteur ou de profondeur sur 100 m² ou plus. Un permis d'aménager s'impose à partir de 2 hectares. Ceux que le permis de construire de la maison rend nécessaires en sont en principe dispensés (code de l'urbanisme, art. R421-19 et R421-23 : seuils à vérifier dans le texte en vigueur et avec la mairie) ;
• l'ouvrage est-il couvert par les garanties (voir le guide Garanties de la construction d'une maison neuve) ?

Pour une terrasse surélevée sur une pente, voir Terrasse d'une maison neuve : formalités et règles.

Pourquoi l'étude de sol est-elle plus importante ?

Sur une pente, le sol ne sert pas seulement à porter la maison : il doit aussi rester en place. Une étude géotechnique renseigne sur la nature des couches, la présence d'eau, le risque de glissement et le type de fondations. Elle aide à juger si les terrassements envisagés sont raisonnables.

Dans les zones d'argile moyenne ou forte, des études sont exigées (à vérifier sur la carte en vigueur) : voir le guide Étude de sol G1 et G2. Sur une pente, la G2 reste conseillée même hors de ces zones. Consultez aussi Géorisques pour les mouvements de terrain, comme l'explique le guide Terrain constructible : que vérifier avant d'acheter.

Si le terrain n'est pas encore acheté, vous pouvez prévoir cette étude comme condition de la vente : voir le guide Promesse de vente d'un terrain.

Pour les dispositions de fondation sur pente (redans, eaux venant de l'amont), voir fondations d'une maison neuve.

Par où commencer ?

1. Regardez la pente sur le Géoportail et notez le sens de la pente et l'orientation. 2. Lisez la définition de la hauteur dans le règlement de la zone. 3. Faites relever le terrain par un géomètre-expert. 4. Faites réaliser une étude de sol. 5. Demandez au constructeur deux implantations comparées, avec les volumes de terre et les soutènements.

Aucun prix n'est donné ici : les coûts varient beaucoup avec la pente et le sol. Demandez un devis détaillé poste par poste.

Cette page est une information générale, pas un avis de professionnel. Faites valider votre projet par un géomètre-expert, un bureau d'études géotechniques et votre mairie.