Garanties maison neuve : parfait achèvement, biennale, décennale

Quelles sont les trois garanties légales ?

Elles sont prévues par le code civil, aux articles 1792 et suivants. Elles partent toutes de la réception, c'est-à-dire l'acte par lequel vous acceptez la maison, avec ou sans réserves. Pour la préparer, lisez le guide Réception des travaux et réserves.

Ces garanties pèsent sur les professionnels qui ont bâti : le constructeur, les entrepreneurs, l'architecte. En CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le constructeur répond de l'ensemble des corps d'état, c'est-à-dire de tous les métiers.

Le mot « garantie » est ici un terme juridique. Chaque garantie a un champ précis, une durée, et une façon d'être mise en jeu.

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

Durée : un an à compter de la réception (code civil, art. 1792-6).

Elle oblige l'entrepreneur à réparer deux sortes de désordres :

• ceux que vous avez notés comme réserves dans le procès-verbal (PV) de réception ;
• ceux qui apparaissent pendant l'année suivante, et que vous lui signalez par écrit.

Elle ne couvre pas l'usure normale ni l'usage (DGCCRF, la direction qui protège les consommateurs). Son but est de faire réparer vite les malfaçons : une porte qui ferme mal, une fissure de finition, un joint défaillant.

Un point de vigilance : un défaut visible qui n'est pas noté au PV est en principe considéré comme accepté. Le guide sur la réception détaille les délais. En CCMI, sans professionnel pour vous assister, vous avez huit jours après la remise des clés.

Que couvre la garantie de bon fonctionnement, dite biennale ?

Durée : deux ans à compter de la réception, au moins. Le contrat peut l'allonger (code civil, art. 1792-3 ; service-public.gouv.fr).

Elle porte sur les éléments d'équipement dissociables de la maison : ceux que l'on peut déposer sans abîmer le gros œuvre. Service-public cite le ballon d'eau chaude. On y range en général aussi un volet roulant ou la robinetterie, mais le classement exact d'un équipement se vérifie avec un professionnel. Le constructeur doit les réparer ou les remplacer s'ils tombent en panne.

Elle ne couvre pas les éléments intégrés au bâti, comme les fondations, les murs porteurs ou la toiture : ils relèvent de la décennale.

Que couvre la garantie décennale ?

Durée : dix ans à compter de la réception (code civil, art. 1792 et 1792-2).

Le constructeur est responsable « de plein droit » des dommages cachés à la réception qui :

• compromettent la solidité de la maison ;
• ou la rendent impropre à sa destination, c'est-à-dire inhabitable ou inutilisable ;
• ou touchent un élément d'équipement qui fait corps avec le bâti.

Les exemples du service-public : fondations, charpente, réseaux, assainissement, canalisations et chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée. L'assurance du constructeur ne couvre que les activités qu'il a déclarées à son assureur : demandez son attestation (voir plus bas).

Aucune clause du contrat ne peut l'écarter ni la limiter (DGCCRF). Le constructeur doit avoir souscrit une assurance de responsabilité décennale dès l'ouverture du chantier. Les sous-traitants sont exclus de cette garantie : vous vous adressez au constructeur (service-public.gouv.fr).

La décennale protège aussi vos acheteurs : si vous vendez dans les dix ans, l'acte de vente doit mentionner l'assurance (service-public.gouv.fr).

Pour lire l'attestation que le constructeur vous remet avant de signer, voir choisir un constructeur.

Tableau récapitulatif

Un exemple fictif. Vous signez le PV de réception le 15 mars 2027. Le parfait achèvement porte alors jusqu'à mars 2028, la biennale jusqu'à mars 2029 au moins, la décennale jusqu'à mars 2037. Le jour exact se calcule à partir de la date du PV : vérifiez-le avant d'agir.

Et l'assurance dommages-ouvrage ?

Les garanties pèsent sur les professionnels. L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par vous avant le chantier, vous fait payer vite les dommages de type décennal, sans attendre de savoir qui est responsable. Elle prend effet à la fin de la première année. Tout est dans le guide Assurance dommages-ouvrage : obligatoire pour une maison ?.

Comment mettre en jeu une garantie ?

Dans les trois cas, le réflexe est le même : un écrit daté, envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception.

• Décrivez le désordre : où, quand, quel effet. Joignez des photos datées.
• Demandez la réparation et fixez un délai raisonnable (DGCCRF, service-public.gouv.fr).
• Citez la garantie que vous invoquez, sans vous tromper : parfait achèvement, bon fonctionnement ou décennale.
• Conservez la preuve d'envoi et la réponse.

Sans réponse ou sans réparation, la suite dépend de la garantie :

• Pour le parfait achèvement, adressez une mise en demeure (une lettre recommandée qui somme l'entrepreneur d'agir). Vous pouvez ensuite faire exécuter les travaux par une autre entreprise, aux frais et aux risques de l'entrepreneur (DGCCRF).
• Pour la décennale, signalez aussi le désordre à votre assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée (service-public.gouv.fr). Le guide sur l'assurance dommages-ouvrage donne ses délais.
• Dans tous les cas, essayez une médiation, puis saisissez le tribunal judiciaire (service-public.gouv.fr).

Attention aux délais. Selon la DGCCRF, une lettre ou une mise en demeure n'interrompt pas la prescription (le délai au-delà duquel on ne peut plus agir). Une demande en justice, même en référé (procédure d'urgence), interrompt en principe le délai (code civil, art. 2241), mais seulement pour les désordres qu'elle vise. Les effets exacts se discutent : demandez conseil. Pour le parfait achèvement, la saisine du tribunal doit intervenir dans l'année de la garantie (service-public.gouv.fr). Ne laissez donc pas les mois passer : consultez un professionnel du droit si le constructeur ne répond pas.

Et la garantie de livraison du CCMI ?

Elle porte le même mot et pourtant elle est autre chose. La garantie de livraison est propre au CCMI. Elle couvre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux au prix et dans les délais convenus. Elle joue avant la remise des clés, tandis que les trois garanties de cette page jouent après la réception. Pour les conditions, le garant et les pénalités de retard, voir le guide du CCMI.

Hors CCMI, cette garantie n'est pas imposée ; ce que cela change est expliqué dans construire sans CCMI : marchés par lots.

Quelles pièces garder ?

Gardez-les toutes, dans un dossier papier et une copie numérique. Elles servent pendant dix ans et à la revente.

• Le contrat (CCMI ou marchés des artisans) et la notice descriptive.
• Le procès-verbal de réception, avec la liste des réserves et la preuve de leur levée.
• Les attestations d'assurance décennale du constructeur et de chaque entreprise, remises avant l'ouverture du chantier.
• L'attestation d'assurance dommages-ouvrage.
• Les lettres recommandées envoyées et reçues, avec leurs accusés de réception.
• Les factures, les notices et les références des équipements (chaudière, ballon, ventilation).
• Les photos datées de la fin de chantier, puis de chaque désordre.

Ces pièces comptent aussi pour votre acheteur, qui verra l'assurance mentionnée dans l'acte de vente.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les articles du code civil évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance. Pour votre dossier, demandez conseil à un professionnel du droit.