Acheter un terrain à bâtir : les étapes jusqu'à l'acte

Quelles sont les étapes, dans l'ordre ?

Voici le parcours, du premier repérage à la clé du terrain.

1. Cadrer le projet et le budget, terrain et maison ensemble. 2. Repérer et comparer des terrains. 3. Vérifier les règles, les risques, les réseaux et les limites. 4. Faire une offre, sans verser d'argent. 5. Signer l'avant-contrat (promesse ou compromis) avec ses conditions suspensives. 6. Financer le terrain et la construction. 7. Signer l'acte authentique chez le notaire.

Ce guide dit dans quel ordre agir et vers quel guide aller.

Étape 1 : comment cadrer le budget avant de chercher ?

L'ANIL (l'agence qui informe sur le logement) conseille d'étudier le projet global, terrain et construction, et de vérifier qu'il reste compatible avec vos moyens. L'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement, gratuite) peut vous aider à établir un plan de financement.

Pensez aux coûts qui suivent le prix : notaire, raccordements, étude de sol, terrassement, taxes d'urbanisme. Les guides Budget d'une construction de maison et Frais de notaire sur un terrain à bâtir en donnent la liste. Comparez les prix toutes taxes comprises.

Étape 2 : comment repérer et comparer des terrains ?

Comparez plusieurs terrains (ANIL). Notez, pour chacun, le prix toutes taxes comprises, la surface, la zone du PLU (plan local d'urbanisme), l'exposition et l'état de la voie d'accès.

Demandez aussi si le terrain est en lotissement (divisé en lots par un aménageur) ou en secteur diffus (isolé). Les règles et les protections changent : voir le guide Lotissement ou terrain diffus.

Étape 3 : que vérifier avant de faire une offre ?

Les vérifications sont nombreuses. Le guide Terrain constructible : que vérifier avant d'acheter les range en neuf points et se termine par une liste de contrôle. Repères de l'ANIL :

• les règles du PLU, de la carte communale ou, à défaut, du règlement national d'urbanisme ;
• hors lotissement, un certificat d'urbanisme opérationnel avant d'acheter, qui n'assure pas l'obtention du permis (guide Certificat d'urbanisme) ;
• la viabilisation et le coût des branchements (guide Viabiliser un terrain) ;
• les risques et le sol : l'étude de sol du vendeur en zone d'argile exposée, à sa charge depuis le 1er octobre 2020, à confirmer pour votre commune (guide Étude de sol G1 et G2) ;
• les limites : la surface du cadastre est indicative, et le bornage est le travail du géomètre (guide Bornage d'un terrain) ;
• en lotissement, le règlement, le cahier des charges et les travaux imposés.

Terrain détaché d'un jardin : il faut d'abord la décision de division de la mairie (terrain issu d'une division).

Étape 4 : comment faire une offre sans se piéger ?

Une offre n'est pas anodine. L'ANIL conseille de ne pas signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat (c'est vous seul qui vous engagez, sans que le vendeur le fasse), et de ne rien verser pour elle. Passez directement par un avant-contrat rédigé par un professionnel, le notaire par exemple. À l'étape suivante, la promesse unilatérale de vente est l'inverse : c'est le vendeur qui s'engage.

Même sur un simple bon de réservation, demandez si une somme est exigée, si elle est rendue et dans quels cas.

Étape 5 : que signer à l'avant-contrat ?

L'avant-contrat précède la vente définitive. Il existe sous deux formes (ANIL).

• La promesse unilatérale de vente. Le vendeur s'engage à vous vendre, pour un délai précisé. Vous gardez le choix d'acheter ou non.
• Le compromis (promesse synallagmatique). C'est une vente ferme, qui engage les deux parties, sous réserve des conditions suspensives.

Une condition suspensive suspend la vente à un événement. Si l'événement n'arrive pas dans le délai, la vente tombe et vos sommes vous sont rendues. L'ANIL cite les plus utiles :

• un permis de construire purgé de tous recours (que personne ne peut plus contester, voir Recours des tiers contre un permis), ou un certificat d'urbanisme pré-opérationnel ;
• l'obtention des prêts, pour le terrain et pour la construction ;
• le résultat de l'étude de sol, avec un surcoût maximal que vous acceptez ;
• la vente de votre logement actuel, si elle finance l'achat.

Le guide Promesse de vente d'un terrain : les conditions suspensives détaille leur rédaction, la durée et l'indemnité d'immobilisation.

Combien verse-t-on à la signature ?

Selon l'ANIL, hors lotissement, la somme versée à l'avant-contrat se négocie et reste généralement inférieure à 10 % du prix. Elle vous est rendue si une condition suspensive échoue, par exemple si le prêt est refusé. Si vous renoncez en dehors de ces conditions, elle est en général perdue (à vérifier dans votre acte). Lisez les cas de restitution avant de signer. En lotissement, l'ANIL indique que l'indemnité d'une promesse unilatérale est plafonnée à 5 % du prix et déposée sur un compte bloqué.

Exemple fictif. Pour un terrain à 80 000 €, 8 000 € (10 %) est un ordre de grandeur courant hors lotissement, et 4 000 € (5 %) au plus en lotissement pour une promesse unilatérale. Chiffres indicatifs : lisez votre acte et vérifiez le texte en vigueur.

Pour l'ordre des signatures, voir l'étape 6 plus bas.

Ai-je un délai de rétractation ?

L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) donne dix jours à l'acquéreur non professionnel pour se rétracter. Mais il vise l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, et la réponse varie pour un terrain.

La Cour de cassation (3e chambre civile, 4 février 2016, n° 15-11140) a jugé que ce délai ne vise pas la seule vente d'un terrain à bâtir (source : un extrait de l'arrêt). Les exceptions du tableau viennent de l'ANIL : vérifiez le texte en vigueur. Les cas limites, notamment si l'acte porte aussi sur la maison, sont à faire confirmer par le notaire avant de signer. Ne comptez jamais sur ce délai pour sortir d'une vente : appuyez-vous sur les conditions suspensives. Le guide Promesse de vente d'un terrain revient sur ce point.

Étape 6 : comment financer terrain et construction ?

Un projet de maison demande souvent deux financements : le terrain, puis la construction. Prévoyez les deux dans la condition de prêt. La condition de prêt dure au moins un mois (code de la consommation, art. L313-40 et L313-41, à vérifier). C'est un minimum légal, pas un objectif : un prêt pour construire demande souvent plus.

Le plan de financement peut intégrer un prêt à taux zéro, des prêts aidés ou des aides locales (ANIL) : voir les guides Aides à la construction et Le prêt à taux zéro en maison neuve. Pour le déblocage des fonds par la banque, voir le guide Débloquer les fonds du prêt de construction.

Attention à l'ordre avec le constructeur : le guide Terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer ? le détaille. Au moment de signer un contrat de construction (CCMI), vous devez déjà avoir un titre sur le terrain : propriété, droit de construire, ou promesse de vente (CCH, art. L231-4). L'ANIL conseille d'attendre que les conditions suspensives de la promesse soient réalisées. Le guide Choisir un constructeur de maison liste les vérifications à faire avant cette signature.

Étape 7 : que se passe-t-il à la signature de l'acte authentique ?

Le notaire garde l'original de l'acte authentique. Vous recevez une copie authentique, votre titre de propriété (ANIL). À la signature :

• le solde du prix et les frais de notaire se paient ;
• vous pouvez vous faire assister de votre propre notaire, sans surcoût : les honoraires sont partagés entre les deux notaires (ANIL) ;
• vérifiez qu'aucune modification n'est intervenue sur le terrain et que les réseaux seront réalisés dans un délai raisonnable.

En lotissement, la vente ne peut en principe être signée qu'après l'achèvement des équipements collectifs, sauf garantie d'achèvement ou autorisation de différer les finitions (ANIL).

Après l'acte, vous pouvez déposer le permis si ce n'était pas fait. Voir le guide Permis de construire : délais et démarches.

Combien de temps tout cela prend-il ?

Cela dépend surtout de vos conditions suspensives. Autre délai possible : si le terrain est dans une zone de droit de préemption urbain (la commune peut acheter en priorité), le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner, et la mairie dispose d'un délai pour répondre, de l'ordre de deux mois (à vérifier auprès du notaire). Exemple fictif : l'avant-contrat est signé le mois 0, le permis est déposé au mois 1 ou 2, instruit en deux mois, puis les voisins ont deux mois pour le contester. L'acte se signe donc plutôt entre le mois 6 et le mois 8 si vous attendez un permis purgé de recours, sans compter la préemption éventuelle. Les délais exacts du permis sont dans le guide cité plus haut.

Pilars place sur une frise les jalons et délais légaux, du permis à la réception, et montre les règles du PLU sur votre parcelle, article cité. Le résultat reste indicatif : vérifiez-le auprès de votre mairie. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Seul le notaire qui rédige vos actes peut dire ce qui s'applique à votre cas : faites-lui relire chaque clause avant de signer.