Terrain, CCMI, prêt : dans quel ordre signer ?

Dans quel ordre signer, en pratique ?

Les ordres varient d'un dossier à l'autre. Voici un ordre fréquent pour un terrain acheté puis construit par un constructeur, déduit des règles ci-dessous. Les étapes 2 à 4 se chevauchent souvent.

Étape 0, avant tout : l'accord de principe de la banque. Demandez à votre banque ce que vous pouvez emprunter pour le terrain et la construction. Ce n'est pas une offre de prêt : il n'engage en principe ni elle ni vous (à confirmer avec elle). Il évite de promettre un prix que vous ne pourrez pas financer. Pour le terrain seul, voir aussi Acheter un terrain à bâtir.

1. Le certificat d'urbanisme, pour savoir si le terrain est constructible (voir Certificat d'urbanisme). 2. La promesse de vente du terrain, avec ses conditions suspensives (voir Promesse de vente d'un terrain). 3. Le CCMI, signé sous conditions suspensives. Le jour de la signature, vous devez déjà avoir un titre sur le terrain : propriété, droits permettant de construire ou promesse de vente (Cour de cassation, 14 mai 2020, n° 18-21.281). 4. Le dépôt du permis de construire, puis l'instruction, l'affichage et les délais de recours. 5. L'offre de prêt, acceptée après son délai de réflexion. 6. L'acte de vente du terrain, chez le notaire, une fois le permis purgé de recours et de retrait. 7. L'assurance dommages-ouvrage et l'attestation de garantie de livraison, au plus tard à l'ouverture du chantier. Le nom du garant se demande avant de signer le CCMI : voir Choisir un constructeur.

Pourquoi la promesse d'abord ? Parce que le CCMI suppose un droit sur le terrain, et que la promesse bloque le prix tout en vous protégeant, par ses conditions suspensives, si le permis échoue. Pourquoi l'acte en dernier ? Parce qu'il est définitif : vous ne le signez qu'une fois les conditions réalisées.

Votre banque a aussi sa liste de pièces. Selon l'établissement, l'offre de prêt peut exiger le contrat signé ou le permis : demandez-la dès le début, avant de fixer vos dates.

Et le « contrat de réservation » du constructeur ?

Certains constructeurs proposent un document préalable : « réservation », « bon pour accord », « lettre d'intention ». Les sources consultées pour ce guide (ANIL, code de la construction) ne décrivent pas un tel document. Règle simple : faites relire par le notaire ou votre ADIL (agence départementale pour l'information sur le logement) tout document qui engage un prix ou une somme avant le CCMI, avant de le signer. Trois réflexes :

• Lisez ce qu'il engage : un prix, un délai, une somme perdue si vous renoncez.
• Retenez la règle de l'ANIL : aucune somme ne doit être versée avant la signature du contrat. Après la signature, seuls sont admis un dépôt de garantie de 3 % au plus du prix (compte spécial à votre nom), ou, avec une garantie de remboursement, 5 % à la signature puis 5 % à la délivrance du permis, soit 10 % au total avant l'ouverture du chantier (CCH, art. L231-4 et R231-8 ; vérifiez les pourcentages dans le texte en vigueur).
• Demandez que le document soit remplacé par le CCMI signé, ou que la somme versée soit restituable intégralement. La loi sanctionne un versement exigé hors de ces cas (art. L241-1, à vérifier).

Quelles conditions suspensives faut-il croiser ?

Une condition suspensive est une clause qui suspend un contrat à un événement. Le CCMI peut être signé avant que les conditions soient réalisées, à condition de dire qu'il tombe si elles ne le sont pas à la date prévue, au plus tard à l'ouverture du chantier. Les sommes versées sont alors remboursées (ANIL, art. L231-4).

Les deux pièges les plus fréquents sont les suivants.

• La promesse expire trop tôt. Si le permis n'est pas purgé de recours à la fin de la promesse, vous perdez la protection de la promesse, ou le terrain. Pour prouver qu'il est purgé, demandez à la mairie une attestation de non-recours et de non-retrait, et gardez la preuve de l'affichage (voir Recours des tiers contre un permis). Aucun texte ne l'impose : écrivez dans la promesse la pièce attendue, avec votre notaire.
• Les conditions ne sont pas les mêmes partout. Un CCMI qui oublie la condition « terrain » peut vous lier au constructeur alors que la vente échoue. Une promesse qui oublie le prêt de construction vous laisse acheter sans pouvoir bâtir (ANIL : un projet de maison demande souvent deux financements).

Pour le détail des garanties, voir le guide Garanties de la construction d'une maison neuve et le guide Assurance dommages-ouvrage.

Quels délais s'emboîtent ?

Vérifiez le texte en vigueur pour chaque délai. Pour la rétractation, si le dernier jour tombe un week-end ou un jour férié, il est reporté au jour ouvrable suivant.

Règle simple : la date limite de la condition de permis du CCMI doit tomber après l'instruction, le recours et le retrait. Celle du prêt doit laisser le temps de recevoir l'offre et de la réfléchir : un mois est un plancher, pas une cible. La durée de la promesse doit couvrir l'ensemble, avec une marge.

Un calendrier fictif, étape par étape

Cet exemple est inventé. Les dates sont rondes pour qu'on suive le fil ; les vôtres dépendent de la mairie, de la banque et du notaire.

Dans cet exemple, il s'écoule environ six mois entre la promesse et l'acte. La promesse tient jusqu'au 30 septembre, soit trois semaines de marge après l'acte.

Que faire si un délai glisse ?

Une mairie qui réclame des pièces, une banque lente ou un recours déplacent les dates. Pour le permis, la mairie écrit dans le mois suivant le dépôt, et vous avez trois mois pour répondre : voir Permis de construire : délais et démarches. Un recours d'un voisin se traite dans le guide Recours des tiers contre un permis.

• Demandez par écrit une prolongation de la promesse avant son échéance, signée par le vendeur.
• Alignez ensuite les dates du CCMI et du prêt sur la nouvelle date.
• Ne signez pas l'acte du terrain si une condition essentielle n'est pas levée sans avoir demandé conseil au notaire.

Pour la suite, voir le guide Prêt de construction : déblocage des fonds et le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Une frise pour ne rien rater

Pilars place sur une frise les jalons et les délais légaux du permis à la réception, avec le texte qui les fixe. Le parcours complet est sur l'accueil, à l'étape « Les autorisations ».

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Seuls le notaire et, pour le contrat, un professionnel du droit peuvent apprécier votre dossier : faites relire chaque acte avant de signer.