Recours des tiers contre un permis de construire

Qui peut contester mon permis, et pendant combien de temps ?

Un tiers (une personne qui n'est ni vous ni la mairie) peut contester votre permis devant le tribunal administratif. Les voisins sont les premiers concernés.

Le délai est de deux mois. Il part du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage du panneau sur le terrain (code de l'urbanisme, art. R600-2). Les conditions de l'affichage sont dans le guide Affichage du permis de construire.

Trois cas à connaître :

• affichage régulier et continu : le recours est possible pendant deux mois à partir du premier jour ;
• affichage absent ou irrégulier : le délai de deux mois ne court pas ;
• panneau sans la mention du droit de recours : le Conseil d'État (2018) limite le recours à un délai raisonnable, en principe d'un an.

Dans tous les cas, aucun recours n'est en principe recevable plus de six mois après l'achèvement des travaux (art. R600-3, sous les conditions que le texte précise). Vérifiez ces textes à la date de votre permis.

Tout voisin peut-il agir ? L'intérêt à agir

Non. Le juge demande au requérant de montrer un « intérêt à agir ». Un particulier doit prouver que le projet affecte directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien (art. L600-1-2).

Quelques repères, d'après la plaquette du ministère chargé de l'écologie :

• les gênes qui ne durent que le temps du chantier ne suffisent plus à justifier cet intérêt ;
• le voisin doit produire les pièces qui prouvent sa situation, sinon son recours est irrecevable ;
• une association doit avoir déposé ses statuts au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande de permis.

Concrètement, un voisin proche, dont la vue, l'ensoleillement ou l'accès change, a plus de chances d'être reçu qu'une personne qui habite loin. C'est le juge qui décide, cas par cas.

Le recours gracieux et le recours contentieux : quelle différence ?

Il y a deux voies.

Le recours gracieux est une lettre adressée à la mairie pendant le délai de deux mois. En principe, il conserve le droit de saisir le juge : un nouveau délai de deux mois court à partir du rejet. Le rejet est exprès, ou implicite si la mairie garde le silence deux mois. Cette règle générale du contentieux administratif est à vérifier avec un avocat.

Le recours contentieux est une requête déposée devant le tribunal administratif du lieu du terrain.

Le voisin doit-il vous prévenir ? La notification obligatoire

Oui. Quand un voisin dépose un recours (gracieux ou contentieux), il doit le notifier à la mairie qui a délivré le permis et à vous, bénéficiaire. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit partir dans les quinze jours francs qui suivent le dépôt, à peine d'irrecevabilité (art. R600-1). Un jour franc est un jour entier, sans compter le jour du dépôt.

Cette règle est un filet pour vous. Elle vous évite de découvrir un recours par hasard. Si le voisin oublie la notification, son recours risque d'être déclaré irrecevable (rejeté sans examen du fond) : vérifiez ce point sur le texte en vigueur, avec un avocat.

Relevez donc votre courrier avec soin pendant les deux mois de recours et les semaines qui suivent. Allez chercher les lettres recommandées sans tarder.

Que se passe-t-il devant le juge ?

Quelques mécanismes, d'après la plaquette du ministère (DRIEAT) :

• Cristallisation des moyens. Le voisin doit présenter ses arguments dans les deux mois qui suivent la communication du premier mémoire en défense (art. R600-5). Passé ce délai, il ne peut en général plus en ajouter, sauf décision contraire du juge. Cela borne la durée du litige.
• Régularisation. Si le permis a un défaut qui peut se corriger, le juge privilégie la correction plutôt que l'annulation. Un permis modificatif (un permis qui corrige le premier) peut être demandé (art. L600-5 et L600-5-1).
• Annulation partielle. Si le défaut ne touche qu'une partie du projet, l'annulation peut se limiter à cette partie.
• Recours abusif. Le juge peut accorder des dommages et intérêts au bénéficiaire qui prouve un préjudice causé par un recours abusif (art. L600-7).

La durée d'une procédure varie selon le tribunal : demandez un ordre de grandeur à votre avocat, et ne vous fiez pas à un chiffre général.

La mairie peut-elle retirer mon permis ?

Oui, mais dans un cadre étroit. Elle peut retirer un permis qui ne respecte pas les règles, pendant trois mois à compter de la décision (art. L424-5). Elle doit d'abord vous permettre de présenter vos observations. Passé trois mois, elle ne peut plus le faire de sa propre initiative.

Ce délai de trois mois part de la décision, et les deux mois de recours des tiers partent de l'affichage : les deux se chevauchent. Pour la frise complète, voir le guide Permis de construire : délais et démarches : environ cinq mois entre le dépôt et la fin de ces délais.

Un voisin peut aussi écrire à la mairie pour lui demander de retirer votre permis. La mairie reste tenue par ses trois mois : au-delà, elle ne peut plus le retirer.

Un recours arrive : que faire, dans l'ordre ?

Cinq gestes, du plus urgent au moins urgent.

• Ne vous précipitez pas pour commencer. Si le chantier n'est pas ouvert, attendez l'avis d'un avocat. Le permis reste en principe applicable pendant le recours. Des travaux faits sur un permis ensuite annulé exposent toutefois à des dépenses perdues.
• Lisez le recours. Notez la date de réception, le tribunal, les motifs. Gardez l'enveloppe et l'accusé de réception.
• Prévenez votre banque. Beaucoup de banques conditionnent le déblocage des fonds à un permis sans recours : à vérifier auprès de la vôtre. Voir aussi le guide Promesse de vente d'un terrain si vous n'avez pas encore acheté.
• Prévenez votre constructeur. Avec un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le contrat prévoit des conditions suspensives et une date d'ouverture : relisez-les. Voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.
• Consultez un avocat en urbanisme. Il évalue le sérieux du recours, répond au tribunal et peut négocier un retrait avec le voisin. Votre mairie et votre notaire peuvent vous orienter.

Un voisin retire parfois son recours après un échange. Si vous convenez de quelque chose avec lui, faites-le écrire et relire par votre avocat.

Quelle assurance et quelle attestation existent ?

L'assurance dommages-ouvrage (voir le guide Assurance dommages-ouvrage) couvre les désordres de la construction. Elle ne couvre pas un litige d'urbanisme. Un contrat de protection juridique, souvent lié à une assurance habitation, peut prendre en charge des frais d'avocat : lisez ses conditions et ses plafonds, et déclarez le recours vite.

Une fois les délais passés, vous pouvez demander à la mairie une attestation de non-recours et de non-retrait. Elle indique qu'aucun recours ni retrait n'est connu d'elle. C'est une pratique courante, mais à notre connaissance aucun texte ne l'impose : certaines mairies la délivrent, d'autres non. Elle ne prouve pas à elle seule l'absence de recours : la mairie ne connaît que ce qui lui a été notifié. Pour plus de sûreté, vous pouvez aussi vous renseigner auprès du greffe du tribunal administratif. Votre notaire peut la demander lors d'une vente : à vérifier avec lui.

Conservez avec cette attestation les preuves de l'affichage : constat d'un commissaire de justice, photos datées.

Les erreurs à éviter

• Considérer le permis comme définitif à la date de la décision.
• Afficher tard, ou mal : le délai de recours ne démarre pas.
• Ne pas relever le courrier recommandé pendant la période de recours.
• Commencer le gros œuvre sans avis dès qu'un recours est connu.
• Prévenir la banque ou le constructeur trop tard.

Suivre ses délais

La date de votre affichage fixe la fin du délai de recours. Pilars place sur une frise les jalons et délais légaux du permis à la réception, avec le texte qui les fixe. Voir l'étape « Les autorisations » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes de l'urbanisme évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance, et consultez un avocat si un recours vous est notifié.