Permis de construire : délais et démarches

Qui a besoin d'un permis, et d'un architecte ?

Une maison neuve relève d'un permis de construire. Le dossier se fait sur le formulaire Cerfa 13406 (« PCMI », permis de construire pour une maison individuelle), déposé en mairie ou en ligne.

L'architecte n'est pas obligatoire si vous construisez pour vous-même et que la surface de plancher ne dépasse pas 150 m² (code de l'urbanisme, art. R431-2). Au-delà, vous devez en faire appel (voir le guide Architecte obligatoire : le seuil des 150 m²). La surface de plancher n'est pas la surface habitable. Elle se calcule à partir du nu intérieur des façades (la face intérieure des murs), avec des déductions : par exemple, les surfaces dont la hauteur sous plafond est de 1,80 m ou moins (art. R111-22).

Si vous passez par un constructeur, le contrat précise la date limite de dépôt de la demande, et le permis est le plus souvent une condition suspensive (le contrat ne s'applique que si vous l'obtenez, art. L231-4) : voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Faut-il un certificat d'urbanisme avant de déposer ?

Un refus coûte du temps. Pour l'éviter, vous pouvez demander un certificat d'urbanisme. Il en existe deux sortes (art. L410-1).

• Le certificat d'information indique les règles qui s'appliquent au terrain : zone, servitudes, taxes. La mairie répond en un mois.
• Le certificat opérationnel dit si votre projet précis est réalisable sur ce terrain. La mairie répond en deux mois.

Si la mairie ne répond pas dans ces délais, son silence vaut certificat tacite. Attention : ce certificat tacite n'a que les effets d'un certificat d'information, même si vous aviez demandé un certificat opérationnel (art. R410-12). Un certificat dure 18 mois (art. L410-1). Si vous déposez votre permis pendant ce temps, les règles d'urbanisme qu'il mentionne restent celles qui s'appliquent à votre demande, sauf celles qui touchent à la sécurité ou à la salubrité publique (service-public.gouv.fr, art. R410-9 et suivants).

Que contient le dossier de permis ?

Le dossier réunit des pièces numérotées. Les principales :

• le plan de situation du terrain (PCMI1) et le plan de masse (PCMI2) ;
• le plan en coupe (PCMI3) et la notice décrivant le terrain et le projet (PCMI4) ;
• le plan des façades et des toitures (PCMI5) ;
• le document graphique d'insertion du projet dans son environnement (PCMI6) ;
• deux photographies, du terrain dans l'environnement proche (PCMI7) et dans le paysage lointain (PCMI8).

Selon votre projet, d'autres pièces s'ajoutent. Parmi elles : l'attestation de respect des exigences de la réglementation environnementale RE2020, l'attestation de conformité du projet d'assainissement non collectif (si le projet en prévoit un), l'attestation parasismique (art. R431-16). La liste en vigueur est dans la notice du formulaire, sur service-public.gouv.fr : vérifiez-la à la date de votre dépôt.

Quand le dossier est transmis en ligne, l'accusé de réception électronique sert de récépissé.

Combien de temps dure l'instruction ?

Pièces manquantes. Si le dossier est incomplet, la mairie doit vous écrire dans le mois qui suit le dépôt, en listant toutes les pièces manquantes. Vous avez ensuite trois mois pour les fournir, sinon la demande est rejetée. Tant que le dossier n'est pas complet, le délai d'instruction ne court pas.

Majoration. Le délai de deux mois est majoré d'un mois dans plusieurs cas : quand le projet est soumis à un autre régime d'autorisation ou à des prescriptions d'autres législations, quand il demande une dérogation, ou quand il se situe dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique (art. R423-24). La mairie vous le notifie par courrier. Près d'un monument historique, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (l'architecte de l'État chargé du patrimoine) peut aussi allonger le délai : demandez-le à la mairie avant de déposer.

Si la mairie ne répond pas. À l'issue du délai, le silence vaut en général permis tacite (art. R424-1). Des exceptions existent, notamment quand l'architecte des Bâtiments de France a émis un avis défavorable. Vous pouvez demander à la mairie un certificat de permis tacite (art. R424-13).

Après la décision : affichage et recours

Dès que le permis est accordé, vous devez l'afficher sur le terrain. Le panneau est rectangulaire, de plus de 80 cm de côté, et lisible depuis la voie publique pendant toute la durée du chantier. Il porte des mentions obligatoires, dont celle du droit de recours (art. A424-15 et suivants).

Deux délais courent alors en parallèle.

• Le recours des tiers dure deux mois. Il part du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (art. R600-2). Si le panneau est absent ou omet une mention essentielle, le délai de deux mois ne court pas. Le recours n'est pas ouvert sans fin pour autant : si le panneau ne mentionne pas le délai de recours, le Conseil d'État (2018) n'admet le recours que dans un délai raisonnable, en général un an au plus, et aucun recours n'est recevable six mois après l'achèvement des travaux (art. R600-3).
• Le retrait par la mairie est possible pendant trois mois à compter de la décision, uniquement si le permis est illégal, et après une procédure contradictoire, où vous pouvez présenter vos observations (art. L424-5). Passé ce délai, seul le bénéficiaire peut demander le retrait.

Un exemple. Vous déposez un dossier complet le 1er mars. La décision tombe le 1er mai. Vous affichez dès le 2 mai, sans interruption : les tiers peuvent agir jusqu'au 2 juillet. La mairie peut retirer le permis jusqu'au 1er août. Dans cet exemple, les deux délais sont écoulés environ cinq mois après le dépôt.

Un conseil d'usage : faire constater l'affichage par un commissaire de justice (anciennement huissier). Une photo datée peut aussi servir de preuve.

Voir aussi Affichage du permis de construire : panneau et preuve et Recours des tiers contre un permis de construire.

Si vous changez votre projet après le permis, un modificatif est en principe possible tant que la maison n'est pas achevée : voir permis de construire modificatif.

Quand peut-on commencer le chantier ?

Avant de démarrer, vous adressez à la mairie une déclaration d'ouverture de chantier (DOC), Cerfa 13407, en trois exemplaires. Vous conservez les pièces qui prouvent l'affichage.

Le permis a une durée de vie limitée. Il est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans, ou si, passé ce délai, ils sont interrompus plus d'un an (art. R424-17). Il peut être prorogé (prolongé) deux fois un an, à condition de le demander au moins deux mois avant l'échéance (art. R424-21).

Un décret de 2025 a allongé la validité des permis accordés entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024 et encore valides le 27 mai 2025 : d'un an pour les plus anciens, jusqu'à cinq ans au total pour ceux délivrés à partir du 28 mai 2022 (décret n° 2025-461). Vérifiez la date de votre arrêté.

Pour la durée de validité, la suspension par un recours et la prorogation en détail, voir validité et prorogation du permis.

Que faire à la fin des travaux ?

À l'achèvement, vous déposez une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Une seconde attestation RE2020, établie par un professionnel habilité, l'accompagne (arrêté du 9 décembre 2021). La mairie dispose de trois mois pour contester la conformité, cinq mois si un récolement, c'est-à-dire une vérification sur place, est obligatoire (art. R462-6). Passé ce délai, elle ne peut plus la contester, et vous pouvez demander une attestation de non-contestation (art. R462-10).

Gardez cette attestation avec les papiers de la maison. Le dépôt et les pièces sont détaillés dans DAACT : déclarer la fin des travaux.

Permis refusé ou tardif, avec un CCMI

Si vous signez un CCMI, le permis est le plus souvent une condition suspensive (art. L231-4). Le contrat fixe la date limite de dépôt et le délai maximal pour obtenir le permis. Si la condition échoue dans ce délai, le contrat ne se poursuit pas. Le dépôt de garantie vous est alors restitué sans retenue ni pénalité. Si vous avez versé des paiements anticipés, la garantie de remboursement joue.

Pour que ce filet fonctionne, déposez le dossier avant la date limite du contrat, et gardez la preuve du dépôt : accusé de réception électronique ou récépissé de la mairie.

Les erreurs qui font perdre des semaines

• Déposer un dossier incomplet : la mairie dispose d'un mois pour le signaler, et l'instruction ne démarre qu'à la réception des pièces.
• Ne pas répondre à la demande de pièces dans les trois mois : la demande est rejetée.
• Poser un panneau incomplet, ou l'interrompre en cours de route : le délai de recours des tiers ne démarre pas tant que l'affichage n'est pas régulier et continu.
• Oublier la déclaration d'ouverture de chantier avant les premiers travaux.
• Laisser le permis se périmer ou oublier de demander la prorogation deux mois avant l'échéance.

Un calendrier pour ne rien rater

Les délais s'enchaînent, et certains se calculent à reculons, comme la demande de prorogation. Pilars les place sur une frise à partir de vos dates, avec le texte qui les fixe. Le parcours complet est sur l'accueil, à l'étape « Les autorisations ».

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes de l'urbanisme évoluent souvent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance, et demandez conseil au service urbanisme de votre mairie pour votre dossier.