Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds

Qu'est-ce qu'un CCMI ?

CCMI veut dire contrat de construction de maison individuelle. Le Code de la construction et de l'habitation (CCH) l'encadre aux articles L231-1 et suivants. Le constructeur s'engage à construire la maison, d'après un plan qu'il propose, à un prix convenu.

Il existe deux formes. Avec fourniture du plan, le constructeur fournit le plan : c'est le cas le plus courant, traité ici. Sans fourniture du plan, vous apportez celui d'un architecte (art. L232-1 et L232-2).

La DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) le présente comme le cadre le plus sûr pour un particulier. Elle met en garde contre les « faux constructeurs », qui proposent un contrat de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise pour échapper à ses obligations, dont la garantie de livraison.

Que doit contenir le contrat ?

L'article L231-2 liste les mentions du contrat. Les principales :

• le terrain et votre titre de propriété ou votre droit de construire dessus ;
• le plan et la notice descriptive, annexée au contrat, qui suit un modèle fixé par arrêté (arrêté du 27 novembre 1991) ;
• le prix convenu, et la liste des travaux que vous réalisez vous-même, dits « travaux réservés » ;
• l'échéancier des paiements, par stade d'avancement ;
• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard ;
• la référence de l'assurance dommages-ouvrage (décrite plus bas) et les justificatifs des garanties ;
• votre droit de vous faire assister par un professionnel à la réception.

Le constructeur décrit et chiffre les travaux réservés, et vous les acceptez par une clause écrite de votre main. La notice distingue ce qui est compris dans le prix de ce qui ne l'est pas : voir Notice descriptive du CCMI : ce qu'elle doit contenir.

Vérifier le constructeur avant de signer : choisir un constructeur de maison. Prix ferme ou révisable, avenants : Prix du CCMI.

Avant l'ouverture du chantier : rétractation et premiers versements

Dix jours pour renoncer

Après la signature, vous disposez de dix jours pour vous rétracter (CCH, art. L271-1). Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat. S'il finit un week-end ou un jour férié, il est reporté au jour ouvrable suivant. Vous renoncez par lettre recommandée, et les sommes versées vous sont rendues.

Les conditions suspensives

Le contrat peut être signé sous conditions suspensives, c'est-à-dire des conditions à remplir pour qu'il s'applique (art. L231-4). Elles sont notamment :

• l'obtention du permis de construire ;
• l'obtention des prêts ;
• la souscription de l'assurance de dommages ;
• la garantie de livraison (attestation remise au plus tard à l'ouverture du chantier).

Le contrat fixe leur délai maximal et la date d'ouverture du chantier. L'achat du terrain peut aussi être une condition suspensive, si vous avez une promesse de vente (même article). Le jour de la signature, vous devez déjà avoir un titre sur le terrain : propriété, droits permettant de construire ou promesse de vente (Cour de cassation, 2020). Ordre des signatures : Terrain, CCMI, prêt.

Quel argent avant le chantier ?

La loi prévoit deux possibilités.

• Un dépôt de garantie, de 3 % du prix au plus, versé sur un compte spécial. Il est bloqué tant que les conditions ne sont pas réalisées, et rendu sans retenue si elles échouent ou si vous vous rétractez (art. L231-4).
• Des paiements anticipés, à condition qu'ils soient couverts par une garantie de remboursement : 5 % du prix à la signature, puis 5 % de plus à la délivrance du permis, soit 10 % au total avant l'ouverture (art. R231-8). Vérifiez ces pourcentages dans le texte en vigueur. L'attestation de garantie est annexée au contrat.

La garantie de remboursement est une caution solidaire donnée par un établissement financier ou un assureur agréé. Elle joue si les conditions suspensives échouent, si le chantier n'ouvre pas à la date prévue ou si vous vous rétractez. Elle prend fin à l'ouverture du chantier, quand la garantie de livraison prend le relais (art. R231-8).

Exiger ou accepter un versement hors de ces cas est une infraction pénale (art. L241-1).

Que couvre la garantie de livraison ?

Le constructeur doit la souscrire. Avant de signer, demandez le nom du garant et un modèle ; l'attestation nominative est remise au plus tard à l'ouverture du chantier, et son obtention est une condition suspensive (art. L231-4, à vérifier). C'est une caution solidaire (le garant s'engage envers vous, comme le constructeur) donnée par un établissement financier ou un assureur agréé (art. L231-6).

Elle commence à l'ouverture du chantier et couvre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, au prix et aux délais convenus. Si le constructeur est défaillant, le garant prend en charge :

• le surcoût nécessaire à l'achèvement, avec une franchise possible qui ne peut pas dépasser 5 % du prix ;
• les conséquences des paiements déjà faits ;
• les pénalités de retard, quand le retard dépasse 30 jours.

Pour la mettre en jeu, selon service-public.gouv.fr et l'INC, vous mettez d'abord le constructeur en demeure par lettre recommandée, puis vous contactez le garant (coordonnées sur l'attestation). Si le délai de livraison n'est pas respecté, ou si les réserves ne sont pas levées, le garant met alors le constructeur en demeure, sans délai, de livrer ou de finir les travaux. Quinze jours après cette mise en demeure sans effet, le garant exécute ses obligations (art. L231-6). Vérifiez la procédure dans votre attestation. Il peut désigner, sous sa responsabilité, la personne qui finira les travaux (service-public.gouv.fr).

Retard et pénalités

Les pénalités de retard prévues au contrat ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000 du prix par jour de retard (art. R231-14), et se comptent sur tous les jours, pas seulement les jours ouvrables (jurisprudence relevée par l'ANIL, l'Agence nationale pour l'information sur le logement). Elles courent en principe jusqu'à la livraison (la prise de possession), pas jusqu'à la réception ni la levée des réserves, selon la même jurisprudence (voir aussi Cour de cassation, 28 septembre 2023, arrêt inédit). Détail : pénalités de retard en CCMI.

Le délai peut être repoussé pour intempéries, force majeure ou cas fortuit. Les clauses prévoyant d'autres reports sont réputées non écrites (art. L231-3). Les intempéries se prouvent par les attestations de la caisse de congés payés du bâtiment (ANIL).

Constructeur en faillite en cours de chantier : constructeur en faillite.

Appels de fonds : combien, et à quel stade ?

Après l'ouverture, le constructeur appelle les fonds par étapes. Le CCH fixe un pourcentage cumulé maximal du prix pour chaque stade (art. R231-7) :

Trois points à retenir.

• Les 15 % de l'ouverture incluent, le cas échéant, le dépôt de garantie versé plus tôt.
• Ce sont des plafonds : le constructeur n'appelle pas plus que le pourcentage du stade réellement atteint. Un versement exigé avant l'échéance est une infraction (art. L241-1).
• Pour des éléments préfabriqués que le constructeur fabrique et pose lui-même, l'article R231-7-1 prévoit une autre grille : vérifiez laquelle s'applique à votre contrat.

Les mots « hors d'eau » et « hors d'air » prêtent à discussion : demandez comment le contrat les définit. Avant chaque paiement important, vérifiez que le stade est atteint (visite, photos datées, avis d'un professionnel). Que regarder à chaque étape : visites de chantier en CCMI. Versement du prêt par étapes : déblocage des fonds du prêt.

Pilars permet de comparer un appel de fonds au plafond de l'étape. Le résultat reste indicatif : votre contrat fait foi. Parcours : accueil, étape « L'argent ».

Réception, solde et garanties

La réception est l'acte par lequel vous acceptez la maison, avec ou sans réserves. Elle fait démarrer les garanties légales. Le solde suit l'article R231-7 :

• si vous êtes assisté d'un professionnel à la réception, il est dû à l'issue de la réception sans réserve, ou à la levée des réserves ;
• si vous n'êtes pas assisté, il est dû dans les huit jours de la remise des clés si vous n'avez fait aucune réserve, ou, en cas de réserves, à leur levée ;
• en cas de réserves, une somme de 5 % du prix au plus est consignée jusqu'à leur levée, chez un consignataire accepté par les deux parties ou désigné par le président du tribunal judiciaire.

Sans professionnel à vos côtés, vous avez huit jours après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents oubliés au procès-verbal (art. L231-8).

Le contrat ne peut pas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix (DGCCRF).

Après la réception, trois garanties du Code civil s'appliquent : parfait achèvement (un an, art. 1792-6), bon fonctionnement (deux ans au moins, art. 1792-3) et décennale (dix ans, art. 1792). L'assurance dommages-ouvrage, à souscrire avant l'ouverture du chantier (Code des assurances, art. L242-1), indemnise sans attendre la recherche des responsabilités. Voir aussi garanties de la maison neuve et réception des travaux et réserves.

Quels pièges la DGCCRF a-t-elle relevés ?

L'enquête de la DGCCRF de 2019 a relevé des manquements dans 55 % des établissements contrôlés. Défauts les plus fréquents :

• des versements demandés avant la signature ou avant l'échéance ;
• une référence à la dommages-ouvrage ou aux assurances absente du contrat ;
• des clauses qui interdisent de visiter le chantier, par exemple avant un paiement ;
• une remise des clés conditionnée au paiement du solde.

La direction départementale de la protection des populations (DDPP) reçoit les signalements. Avant de signer, faites relire le contrat par un avocat en droit de la construction.

Limites de ce guide

Information générale, pas un conseil juridique : les textes évoluent et votre contrat peut contenir des clauses particulières. Vérifiez la version en vigueur sur Légifrance.