Notice descriptive du CCMI : ce qu'elle doit contenir

À quoi sert la notice descriptive ?

Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est un contrat encadré par la loi : le code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L231-1 et suivants) en liste les mentions. L'article L231-2 impose d'y annexer le plan de la maison et une notice descriptive.

La notice décrit la maison poste par poste : structure, couverture, menuiseries, isolation, chauffage, électricité, plomberie, équipements. Elle sert à deux choses.

• À vous montrer ce que vous achetez, avant de signer.
• À fixer ce que le constructeur doit livrer pour le prix convenu.

Pour le reste du contrat (garanties, paiements, rétractation), voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Quel modèle la notice doit-elle suivre ?

Selon une réponse ministérielle (JO du 24 mars 2009), la notice doit respecter le modèle type annexé à l'arrêté du 27 novembre 1991. Le contenu exact de ce modèle, et sa version en vigueur, sont à vérifier sur Légifrance, car cette page n'en reprend pas le texte.

L'intérêt pour vous est pratique. Un modèle commun permet de comparer deux offres de constructeurs : ils décrivent les mêmes rubriques, dans le même ordre. Si une rubrique manque ou reste vide, demandez pourquoi.

Une notice de CCMI traite en général de points comme ceux-ci (liste indicative, à contrôler dans votre document) :

• les travaux d'adaptation au sol (terrassement, fondations) ;
• le gros œuvre : murs, planchers, charpente, couverture ;
• les menuiseries extérieures et intérieures, les fermetures ;
• l'isolation, le chauffage, la ventilation ;
• l'électricité, la plomberie, les équipements sanitaires ;
• les revêtements de sols et de murs, les peintures ;
• les raccordements aux réseaux et les aménagements extérieurs.

Que doit contenir le contrat en plus de la notice ?

La notice n'est qu'une pièce du dossier. L'article L231-2 liste aussi :

• le terrain et votre titre de propriété ou votre droit de construire dessus ;
• le plan de la maison ;
• le prix convenu, et le coût des travaux que vous vous réservez ;
• l'échéancier des paiements ;
• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard ;
• la référence de l'assurance dommages-ouvrage et les justificatifs des garanties.

Vérifiez que la notice et le contrat disent la même chose : surface, nombre de pièces, niveaux, équipements.

Que sont les travaux réservés, et que doit dire la mention manuscrite ?

Vous pouvez décider de réaliser vous-même certains travaux : peinture, revêtements de sol, plantations. Le contrat parle de « travaux réservés » : le constructeur ne les fait pas, ils ne sont pas dans son prix, mais ils font partie du coût total de votre projet.

Les règles, d'après la réponse ministérielle de 2009 et l'ANIL :

1. Le constructeur doit décrire ces travaux et les chiffrer (art. L231-2). 2. Vous les acceptez par une mention manuscrite spécifique, paraphée de votre main, par laquelle vous acceptez leur coût et leur charge (art. L231-2 et R231-4 ; vérifiez le texte en vigueur). 3. Les ouvrages absents de la notice doivent figurer dans une annexe paraphée par les deux parties, avec leur description et leur coût.

La sanction d'un manquement peut être lourde. D'après l'ANIL, la Cour de cassation (3e chambre civile, 21 juin 2018, n° 17-10175) a retenu la nullité du contrat dans un cas de ce genre. Une nullité remet les parties dans leur situation d'avant, ce qui n'est pas une issue confortable. Mieux vaut soigner la rédaction avant de signer.

Un contrat signé sur écran ne permet pas toujours les mentions écrites à la main. La DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) l'a relevé dans son enquête de 2019. Demandez une version papier si besoin.

Qu'est-ce qui doit être précis dans la notice ?

Nous n'avons trouvé aucune liste légale d'équipements. Ce qui suit est un conseil de prudence : plus la notice est précise, moins il y a de désaccords en fin de chantier.

• Les quantités. Nombre de prises et de points lumineux, de fenêtres, de radiateurs, surfaces de revêtement. « Prises en nombre suffisant » ne dit rien.
• Les caractéristiques. Dimensions, matériau, performance (isolation, vitrage), couleur ou finition.
• Les marques ou les équivalents. Si une marque est citée, demandez ce que « ou équivalent » veut dire : qui juge de l'équivalence, sur quels critères, avec votre accord ou non.
• Les limites de prestation. Par exemple, où s'arrête le raccordement : en limite de parcelle, au compteur, ou dans la maison.
• Les options. Ce qui est « possible en option » n'est pas dans le prix.

Quels pièges reviennent le plus souvent ?

• Les formules vagues. « Selon disponibilité », « à définir », « selon plan » sans plan joint.
• Les postes non traités. Terrassement au-delà d'une cote, évacuation des terres, clôture, accès, aménagements extérieurs.
• Les raccordements. Eau, électricité, assainissement, télécommunications : la notice dit s'ils sont compris, jusqu'où, et à quel coût. Voir le guide Viabiliser un terrain.
• Le sol. Une étude de sol peut imposer des fondations spéciales : demandez comment la notice les traite. Voir le guide Étude de sol G1 et G2.
• Les travaux réservés mal définis. Sans description précise ni coût, la frontière entre vos travaux et ceux du constructeur devient floue.
• Des écarts entre la notice et les plans du permis. Comparez les deux documents.

Pour vérifier le constructeur lui-même, voir Choisir un constructeur de maison : quoi vérifier avant de signer.

Comment la notice se relie-t-elle au prix convenu ?

Le prix convenu est le prix de la maison décrite dans la notice, rien de plus. Tout ce qui n'y figure pas risque d'être facturé en plus, ou de rester à votre charge. Selon la réponse ministérielle de 2009, des travaux ni décrits ni chiffrés sont réputés compris dans le prix. Ne comptez pas sur cette règle pour obtenir un poste omis : faites-le ajouter avant la signature.

Un exemple fictif. Le prix convenu est de 200 000 €. Vous vous réservez la peinture et les sols, chiffrés dans le contrat à 12 000 €. Le coût du bâtiment est donc de 212 000 €. À cela s'ajoutent les postes extérieurs à la notice (raccordements hors parcelle, taxes, assurance, aménagements) : voir le guide Budget d'une construction de maison. Les montants sont inventés, pour montrer le principe.

Comment relire la notice avant de signer ?

1. Lisez-la en entier, avec le plan et le contrat à côté. 2. Surlignez les mots vagues et demandez une précision écrite pour chacun. 3. Comparez-la avec ce que vous attendiez : listez vos équipements, vos prises, vos finitions. 4. Vérifiez la liste des travaux réservés, leur description, leur coût et votre mention manuscrite. 5. Demandez ce qui n'est pas compris, et le coût de chaque poste. 6. Faites relire le tout par un professionnel indépendant ou par un avocat en droit de la construction.

Gardez le contrat signé et ses annexes. Toute modification de la notice se fait par un avenant (un document écrit signé par les deux parties).

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes et le modèle de notice évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance, et faites relire votre contrat avant de le signer.