Choisir un constructeur de maison : quoi vérifier avant de signer

Pourquoi vérifier le constructeur avant de signer ?

Un chantier mobilise l'essentiel de vos économies. Si le constructeur s'arrête, les protections prévues par la loi doivent déjà être en place. La DGCCRF (la direction qui contrôle la protection des consommateurs) présente le CCMI comme un contrat à sécurité juridique élevée pour un particulier. Elle met en garde contre un autre contrat proposé pour la même maison, comme un « contrat de maîtrise d'œuvre » : la garantie de livraison n'y est pas prévue par la loi. Pour comparer, lisez Constructeur, architecte ou maître d'œuvre ; le détail du CCMI est dans Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Quelles pièces demander, et à quel moment ?

Demandez-les avant de signer, pas après. Une exception : l'attestation de garantie de livraison à votre nom suppose un contrat chiffré. Avant de signer, demandez donc le nom du garant et un modèle d'attestation. L'attestation nominative vous est remise au plus tard à l'ouverture du chantier (voir plus bas).

Que vérifier sur l'attestation de garantie de livraison ?

Le constructeur doit souscrire cette garantie, et son attestation nominative vous est remise au plus tard à l'ouverture du chantier (CCH, art. L231-4 et L231-6, à vérifier). C'est une caution solidaire (le garant s'engage envers vous comme le constructeur) donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréée (service-public.gouv.fr).

Elle couvre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, au prix et dans les délais convenus. Elle dure de l'ouverture du chantier à la réception, ou à la levée des réserves.

Ce que vous contrôlez :

• l'attestation finale est nominative : elle vise votre chantier, pas une liste générale (ANIL) ;
• le garant est un établissement de crédit, une société de financement ou un assureur, avec ses coordonnées ;
• vous gardez l'original, qui servira si le constructeur défaille.

Si le constructeur ne peut pas nommer son garant, parlez-en à l'ADIL ou à un avocat avant de signer. L'obtention de la garantie de livraison est une condition suspensive du contrat : sans attestation à l'ouverture du chantier, le contrat peut tomber (art. L231-4, à vérifier ; demandez au notaire ou à l'ADIL).

Pour la mettre en jeu en cas de défaillance en cours de chantier, voir constructeur en faillite en cours de chantier.

Et la garantie de remboursement ?

Elle ne concerne que les paiements avant l'ouverture du chantier. Si le constructeur en demande, réclamez l'attestation avant de payer (ANIL). Sans elle, la loi ne permet qu'un dépôt de garantie sur un compte spécial, plafonné à 3 % du prix. Avec elle, le contrat peut prévoir 5 % à la signature puis 5 % de plus à la délivrance du permis, soit 10 % au total (art. R231-8). Vérifiez ces seuils dans le texte en vigueur ; le guide du CCMI les détaille.

Aucune somme ne doit être versée avant la signature. Un versement hors des cas prévus est une infraction (art. L241-1).

Comment lire l'attestation d'assurance décennale ?

La garantie décennale (dix ans après la réception) couvre les dommages graves : voir Garanties maison neuve. Ici, il s'agit de contrôler le document remis.

Selon l'arrêté du 5 janvier 2016 (ANIL), l'attestation comporte au minimum :

• le nom de l'assuré et son numéro d'identification ;
• le nom et l'adresse de l'assureur ;
• le numéro du contrat et sa période de validité ;
• la nature de la garantie, avec la mention de la responsabilité décennale ;
• les activités ou les opérations couvertes, et la date d'ouverture de chantier visée ;
• la signature de l'assureur ou de son mandataire.

Trois contrôles simples. La période couvre-t-elle l'ouverture de votre chantier ? Les activités citées correspondent-elles à la construction d'une maison ? L'attestation vise-t-elle votre chantier ou un ensemble d'opérations ? Dans ce dernier cas, demandez au constructeur de préciser. En cas de doute, appelez l'assureur dont les coordonnées figurent sur le document.

L'assurance dommages-ouvrage est différente : c'est à vous de la souscrire avant l'ouverture du chantier, et le contrat doit en citer la référence (art. L231-2). Voir le guide Assurance dommages-ouvrage.

Que dit l'extrait Kbis, et que ne dit-il pas ?

Le Kbis prouve qu'une société est inscrite au registre du commerce. Il indique la date de création (donc l'ancienneté), la forme juridique, l'activité, le dirigeant, et les décisions du tribunal de commerce en cas de procédure collective, comme un redressement ou une liquidation (service-public.gouv.fr). Demandez-en un récent, en général de moins de trois mois.

Le nom de la société doit concorder entre le Kbis, le contrat et les attestations.

L'ancienneté se lit, elle ne suffit pas à juger la santé financière. Pour aller plus loin, consultez les comptes annuels que la société a déposés (greffe du tribunal de commerce) et le BODACC, le bulletin officiel qui publie les procédures collectives : à vérifier auprès du greffe. Comptent aussi les garanties en place et la façon dont le constructeur répond à vos questions.

Quelles mentions le contrat doit-il reprendre ?

L'article L231-2 du CCH liste les mentions du contrat. Les principales :

• le terrain et votre titre de propriété ou droit de construire ;
• le plan et la notice descriptive, annexés ;
• le prix convenu et l'échéancier des paiements ;
• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard ;
• la référence de l'assurance dommages-ouvrage et les justificatifs des garanties ;
• votre droit de vous faire assister à la réception.

Une mention manque ? Demandez son ajout avant de signer. Les conditions suspensives (permis, prêts, assurance, garantie de livraison) y figurent aussi. Notice : La notice descriptive du CCMI. Retards : Retard de livraison en CCMI. Après la signature, vous disposez de dix jours pour vous rétracter (art. L271-1). Faites relire le contrat par un avocat ou par l'ADIL.

Faites écrire si le prix est ferme ou révisable : voir Prix du CCMI.

Comment utiliser les maisons déjà livrées et les avis ?

Les textes ne l'exigent pas : c'est un conseil de prudence.

• Demandez les adresses de maisons livrées depuis un à deux ans, et si possible d'un chantier en cours (voir Visites de chantier avec un CCMI). Un refus vous renseigne aussi.
• Posez les mêmes questions aux propriétaires : le prix final a-t-il changé, le délai a-t-il été tenu, comment les réserves ont-elles été traitées, qui a répondu après la remise des clés ?
• Regardez les finitions de près : joints, alignements, menuiseries.
• Recoupez les avis en ligne. Notez la date et le nombre d'avis. Un avis isolé ne prouve rien, et une note moyenne ne remplace pas les pièces ci-dessus.

Quels signaux d'alerte repérer ?

L'enquête de la DGCCRF de 2019 a relevé des manquements dans un peu plus d'un établissement contrôlé sur deux. Les signaux ci-dessous en sont tirés ou relèvent de la prudence, sans être tous des règles :

• une somme demandée avant la signature ou avant l'échéance prévue ;
• aucune référence à l'assurance dommages-ouvrage dans le contrat ;
• un contrat signé uniquement sur écran, qui ne permet pas les mentions écrites à la main ;
• une pression pour signer vite ;
• des clés retenues tant que le solde n'est pas payé. Le contrat ne peut pas lier la remise des clés au paiement intégral ; en cas de réserves, une somme de 5 % au plus est consignée (mise de côté) jusqu'à leur levée (voir Réception des travaux et réserves) ;
• un autre contrat que le CCMI proposé pour la même maison.

Un seul de ces points ne prouve rien, mais il justifie une question écrite. La DDPP (direction départementale de la protection des populations) reçoit les signalements.

Liste à cocher avant de signer

• Je connais le garant de livraison et j'ai un modèle d'attestation ; l'attestation à mon nom viendra au plus tard à l'ouverture.
• J'ai l'attestation de garantie de remboursement si un paiement précède le chantier.
• J'ai l'attestation décennale, valable à l'ouverture, avec les bonnes activités.
• J'ai un extrait Kbis récent, et les noms concordent partout.
• Le contrat reprend les mentions de l'article L231-2 et la notice est jointe.
• Je n'ai versé aucune somme avant la signature.
• J'ai visité au moins une maison livrée et parlé à son propriétaire.
• Un tiers (ADIL, avocat) a relu le contrat.

Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat au plafond de l'étape, et de partager le projet avec votre constructeur. Le résultat reste indicatif : votre contrat fait foi. Voir l'étape « L'argent » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance, et faites relire votre contrat avant de signer.