Retard de livraison en CCMI : pénalités et recours

Quelle date de livraison le contrat fixe-t-il ?

Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) doit indiquer la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard. Ces mentions viennent du code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L231-2).

Le délai d'exécution commence en général à l'ouverture du chantier, telle que le contrat la définit. Lisez cette définition : elle déclenche le délai et varie d'un contrat à l'autre. Pour ce que le contrat doit contenir, voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Le temps que prennent le permis et le financement n'entre pas dans ce délai : il précède l'ouverture. Voir le guide Combien de temps pour construire une maison ?.

Quelle est la pénalité minimale ?

Les pénalités de retard ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (CCH, art. R231-14). Trois précisions.

• Tous les jours comptent, pas seulement les jours ouvrables (jurisprudence relevée par l'ANIL, Agence nationale pour l'information sur le logement).
• Elles courent en principe jusqu'à la livraison, c'est-à-dire la prise de possession de la maison. Elles ne s'arrêtent ni à la réception, ni à la levée des réserves, selon la jurisprudence relevée par l'ANIL. Un arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2023 traite aussi des pénalités de CCMI. Il est inédit (non publié au Bulletin) : lisez-le avant de vous en prévaloir.
• Le minimum est un plancher. Le contrat peut prévoir plus. Si votre contrat prévoit moins, montrez-le à une ADIL ou à un avocat : l'article R231-14 fixe le minimum à vérifier.

Quelles causes peuvent repousser la date ?

Le délai peut être repoussé pour trois causes légitimes : les intempéries, la force majeure (un événement extérieur, imprévisible et impossible à éviter) et le cas fortuit. Les clauses qui prévoient d'autres causes de report sont réputées non écrites (CCH, art. L231-3 ; vérifiez le texte en vigueur). Une clause qui ajouterait un retard de fournisseur ou de sous-traitant est donc écartée. La force majeure s'apprécie au cas par cas.

Pour les intempéries, l'ANIL indique que la preuve passe par les attestations de la caisse de congés payés du bâtiment. Demandez ces justificatifs au constructeur.

Si vous demandez vous-même une modification en cours de chantier, faites-la par écrit, avec son effet sur le délai et sur le prix. C'est une précaution, pas une règle du texte : elle évite les discussions sur la cause du retard.

Comment calculer ? Un exemple fictif

Les chiffres sont inventés, pour montrer le calcul.

Pénalité minimale par jour : 240 000 / 3 000 = 80 €. Pour 45 jours : 45 × 80 = 3 600 €.

Le jour de départ du décompte se vérifie dans votre contrat : le résultat peut varier d'un jour. Demandez le calcul par écrit au constructeur et comparez-le au vôtre.

Que couvre la garantie de livraison en cas de retard ?

La garantie de livraison est propre au CCMI. Le constructeur la souscrit, et son attestation est annexée au contrat (CCH, art. L231-6). Elle commence à l'ouverture du chantier. Elle couvre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, au prix et dans les délais convenus.

Quand le retard dépasse 30 jours, elle peut aussi prendre en charge les pénalités. Selon service-public.gouv.fr et l'INC, vous mettez d'abord le constructeur en demeure par lettre recommandée, puis vous contactez le garant, à l'adresse de l'attestation. Le garant met alors le constructeur en demeure, sans délai. Quinze jours après cette mise en demeure restée sans effet, il exécute ses obligations (art. L231-6). Prévenez le garant par écrit sans attendre ; vérifiez la procédure dans votre attestation. Le détail est dans le guide Le CCMI.

Avant de signer, vérifiez le garant et le constructeur : voir Choisir un constructeur de maison : quoi vérifier avant de signer.

Comment réclamer les pénalités par écrit ?

1. Rassemblez les preuves. Le contrat, ses avenants, la date d'ouverture du chantier et les justificatifs d'intempéries. Ajoutez la preuve de la remise des clés (procès-verbal, courriel, photo datée). 2. Calculez le retard. Date prévue, reports justifiés, date réelle, nombre de jours, montant par jour, total. 3. Envoyez une lettre recommandée avec avis de réception au constructeur. Indiquez les références du contrat, vos dates, votre calcul, et demandez le paiement ou un décompte détaillé de ses reports. 4. Gardez une copie et l'avis de réception. 5. Si le retard dépasse 30 jours et que le constructeur ne livre pas malgré votre lettre (la mise en demeure), contactez aussi le garant de livraison. Ses coordonnées figurent sur l'attestation. 6. Si le désaccord persiste, demandez conseil à votre ADIL ou à un avocat en droit de la construction. Un signalement est possible auprès de la direction départementale de la protection des populations (DDPP). Ne tardez pas : les actions en justice sont enfermées dans des délais.

Ne retenez pas une somme sur le solde sans avoir pris conseil. Les règles du solde et de la consignation (5 % du prix au plus, en cas de réserves) sont dans le guide Réception des travaux et réserves.

En cas de désaccord qui s'enlise, voir litige avec son constructeur en cours de chantier : constat, mise en demeure, médiation.

Et si le chantier n'ouvre pas à la date prévue ?

Le retard d'ouverture n'est pas un retard de livraison : le délai d'exécution n'a pas démarré. La garantie de remboursement couvre les paiements anticipés versés avant l'ouverture. Elle peut jouer si le chantier n'ouvre pas à la date prévue (guide Le CCMI). Relancez le constructeur par écrit dès la date dépassée.

Quelles erreurs éviter ?

• Oublier de noter la date réelle de remise des clés : sans preuve, le calcul est contestable.
• Accepter un report sans justificatif, notamment pour les intempéries.
• Confondre réception et livraison : en principe, les pénalités courent jusqu'à la seconde.
• Réclamer à l'oral : seul l'écrit se prouve.
• Attendre la fin des réserves pour agir.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes et la jurisprudence évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance, et demandez conseil à une ADIL ou à un avocat pour votre dossier.