Litige avec son constructeur en cours de chantier : les étapes

Quels désaccords arrivent le plus souvent ?

Trois situations reviennent presque toujours :

• une malfaçon visible (mur de travers, fissure, carrelage mal posé) ;
• un retard sur la date de livraison ou sur un jalon ;
• un appel de fonds que vous jugez trop élevé pour l'avancement du chantier.

Chaque cas a le même point de départ : un dossier de preuves. La suite change selon la gravité et selon que le constructeur répond ou non.

Si vous êtes en CCMI (contrat de construction de maison individuelle), des règles protègent déjà le calendrier et les paiements. Elles sont détaillées dans le guide du CCMI.

Comment constater le problème ?

Ne discutez pas sans preuve. Dès que vous voyez un défaut ou un retard :

1. Photographiez avec la date et l'heure, de près et de loin, avec un repère de taille (un mètre). 2. Notez par écrit : la date, ce que vous voyez, qui était présent. 3. Écrivez à votre constructeur pour signaler le point, même par courriel, et gardez sa réponse. 4. Demandez le compte rendu de la dernière visite de chantier, s'il existe. Voir les visites de chantier en CCMI.

Pour un point important, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice (le nom actuel de l'huissier de justice). Il décrit l'état du chantier à une date donnée. Son constat a une valeur de preuve supérieure à vos photos. Il a un coût : demandez un devis avant.

Un expert indépendant (un architecte, un bureau de contrôle) peut aussi donner un avis technique écrit. Ce n'est pas encore une expertise judiciaire.

Comment écrire au constructeur ?

Passez à la lettre recommandée avec accusé de réception dès que le sujet est sérieux ou que l'échange oral n'a rien donné.

Votre lettre contient :

• vos coordonnées et la référence du contrat ;
• les faits, avec les dates ;
• ce que vous demandez (réparer, reprendre, corriger l'appel de fonds) ;
• un délai précis pour répondre, par exemple quinze jours ;
• les pièces jointes (photos, constat) ;
• une copie, que vous gardez.

Cette lettre qui somme l'autre partie d'agir dans un délai s'appelle une mise en demeure. Elle prouve que vous avez demandé et à quelle date. Elle est souvent exigée avant d'aller plus loin. Le guide de la CLCV et de l'ADEME conseille d'y fixer un délai précis et d'y joindre les justificatifs.

Restez factuel : pas d'insultes, pas de menaces. Une lettre sobre se lit mieux plus tard par un médiateur ou un juge.

Que faire si l'appel de fonds vous paraît trop élevé ?

En CCMI, chaque appel de fonds est plafonné selon le stade du chantier. Comparez le montant demandé au plafond de l'étape réellement atteinte. Le tableau des étapes est dans le guide du CCMI.

Si l'appel dépasse le plafond :

• répondez par écrit, en recommandé, en citant le stade réel et le plafond ;
• demandez un appel corrigé ;
• versez en attendant ce qui est dû pour le stade atteint, si votre contrat et votre conseil le confirment.

Pour un contrat hors CCMI, relisez l'échéancier signé et comparez-le à l'avancement.

Puis-je arrêter de payer ?

Ne le faites pas seul. Un paiement suspendu à tort peut donner au constructeur un motif de réclamer des intérêts, voire de rompre le contrat ou de ralentir le chantier. À l'inverse, payer ce qui n'est pas dû vous prive d'un levier.

Voici une règle de prudence :

• versez ce qui correspond au stade atteint et ce que vous ne contestez pas ;
• contestez par écrit le reste, avec vos raisons ;
• si le litige porte sur une grosse somme, consultez l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement, gratuite) ou un avocat avant d'agir.

Ne signez jamais une attestation d'avancement ou un bon de déblocage pour que la banque paie si le stade n'est pas atteint : demandez conseil avant de signer. Si votre banque débloque vos fonds par étapes, tenez-la informée : voir le déblocage des fonds du prêt. Vérifiez aussi si votre assurance habitation ou une assurance de protection juridique prend en charge les frais d'un litige.

Comment fonctionne la médiation de la consommation ?

Si l'échange écrit n'aboutit pas, la médiation est la voie la plus simple. Selon la DGCCRF, le professionnel doit assurer à son client consommateur l'accès à un médiateur de la consommation, et lui en donner les coordonnées (code de la consommation, art. L611 à L616). Vérifiez-les dans votre contrat ou sur le site du constructeur, et demandez-les par écrit si vous ne les trouvez pas.

Ce que dit la DGCCRF :

En principe, la médiation suspend la prescription (le délai pour agir en justice) pendant qu'elle dure. Faites confirmer les dates par un avocat ou l'ADIL. Si la proposition ne vous convient pas, vous pouvez saisir le tribunal. Pour les litiges de 5 000 euros au plus, une tentative amiable (conciliation, médiation ou procédure participative) est en principe exigée avant le tribunal (code de procédure civile, art. 750-1, que la DGCCRF écrit L750-1). Un litige de construction dépasse souvent ce seuil. La règle a déjà changé : vérifiez le texte en vigueur.

Un conciliateur de justice, gratuit, peut aussi aider. Il se trouve par la mairie ou le tribunal.

Quand faut-il une expertise ?

Quand le désaccord porte sur la technique (une fissure est-elle grave ? qui en est responsable ?), un expert aide à trancher.

• L'expertise amiable. Chacun accepte un expert, ou chacun mandate le sien. Elle est rapide mais ne s'impose pas à l'autre.
• L'expertise judiciaire. Un juge la désigne, souvent en référé (une procédure rapide), avant tout procès sur le fond. L'expert convoque les parties et rend un rapport. Vous aurez en général besoin d'un avocat et d'une avance sur les frais. Le fondement habituel est l'article 145 du code de procédure civile : vérifiez le texte en vigueur avec votre avocat.

Avant de lancer l'une ou l'autre, demandez à votre assureur de protection juridique s'il la prend en charge.

Les garanties qui s'appliquent après la réception (parfait achèvement, biennale, décennale) ne sont pas celles du chantier en cours : voir les garanties de la construction et la réception des travaux.

Et si le chantier s'arrête vraiment ?

Un désaccord n'est pas une défaillance. Mais si le constructeur cesse de travailler, ne répond plus, dépasse le délai ou dépose le bilan, la garantie de livraison de votre CCMI existe pour cela (code de la construction et de l'habitation, art. L231-6 ; service-public.gouv.fr). Selon service-public.gouv.fr et l'INC, vous mettez d'abord le constructeur en demeure par lettre recommandée. Si rien ne change, vous contactez le garant : il met à son tour le constructeur en demeure, puis, quinze jours calendaires plus tard sans réaction, désigne la personne qui termine la maison. Prévenir le garant par écrit dès le premier doute sérieux est prudent : vérifiez la procédure dans votre attestation de garantie. Toute la marche à suivre est dans Constructeur défaillant : garantie de livraison.

Les pénalités de retard prévues au contrat sont décrites dans les pénalités de retard en CCMI.

Comment Pilars peut-il aider ?

Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat au plafond de l'étape, et de suivre la frise des jalons et des délais. Ces repères datés complètent votre dossier de preuves. Le résultat reste indicatif : votre contrat fait foi. Le parcours est sur l'accueil, à l'étape « L'argent ».

Quel dossier garder ?

• le contrat, la notice descriptive et les plans signés ;
• chaque appel de fonds, la preuve de paiement et la photo du stade ;
• vos courriers et courriels, avec les accusés de réception ;
• les photos datées et les constats ;
• les attestations de garantie et d'assurance.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes et les seuils évoluent : vérifiez-les sur Légifrance et auprès d'un avocat ou de l'ADIL avant d'agir.