Constructeur en faillite en cours de chantier : que faire ?

Quels signes doivent vous alerter ?

Un retard n'est pas forcément un danger. Certains signes, ensemble, méritent une réaction rapide :

• le chantier s'arrête plusieurs semaines sans raison claire (hors intempéries) ;
• les ouvriers et les sous-traitants ne viennent plus, ou disent qu'ils ne sont pas payés ;
• le constructeur ne répond plus aux appels ni aux courriers ;
• il réclame un paiement avant que le stade du chantier soit atteint ;
• des fournisseurs ou des artisans vous contactent pour réclamer des sommes.

Le deuxième et le quatrième signe sont les plus parlants. En CCMI (contrat de construction de maison individuelle), la loi plafonne chaque appel de fonds selon l'avancement. Un constructeur en difficulté de trésorerie peut être tenté de demander plus tôt. Les plafonds sont détaillés dans le guide du CCMI. Vérifiez le stade réel avant chaque versement : visite, photos datées, avis d'un professionnel en cas de doute.

Un simple désaccord n'est pas une défaillance : pour le traiter avant d'en arriver là, voir litige avec son constructeur en cours de chantier.

Que faire en premier ?

Gardez la preuve de tout. Puis écrivez.

1. Faites le point sur le chantier. Photographiez l'état des travaux, avec la date. Notez ce qui est fait, ce qui reste. 2. Relisez votre contrat. Repérez la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution, le prix et les paiements déjà faits. 3. Écrivez au constructeur. Une lettre recommandée avec accusé de réception, qui décrit le constat et demande de reprendre le chantier dans un délai précis. C'est une mise en demeure : une lettre qui somme l'autre partie d'agir. 4. Ne versez pas plus que le stade atteint. Si un appel de fonds dépasse le plafond de l'étape réelle, répondez par écrit en le signalant. 5. Prévenez le garant par écrit sans attendre. Si le constructeur ne réagit pas à votre mise en demeure, c'est lui qui prend le relais (voir plus bas). Vérifiez la procédure dans votre attestation de garantie.

Si la banque débloque vos fonds par étapes, informez-la aussi du blocage du chantier. Le fonctionnement est expliqué dans le guide du déblocage des fonds du prêt.

Que fait le garant de livraison ?

La garantie de livraison est une protection propre au CCMI (code de la construction et de l'habitation, art. L231-6). Le constructeur doit la souscrire et son attestation est annexée à votre contrat. Elle commence à l'ouverture du chantier. Si le constructeur disparaît avant l'ouverture, c'est la garantie de remboursement qui peut jouer, pour les sommes déjà versées : voir le guide du CCMI et vérifiez votre contrat. Selon service-public.gouv.fr, elle prend fin à la réception, ou à la levée des réserves s'il y en a. Le détail est dans le guide du CCMI.

Si le constructeur ne respecte pas le contrat, elle joue. D'après service-public.gouv.fr et l'INC, le déroulé est le suivant :

• vous avez d'abord mis le constructeur en demeure, sans résultat, et vous avez contacté le garant ;
• le garant met à son tour le constructeur en demeure de finir les travaux ou de livrer la maison ;
• si le constructeur ne réagit pas dans les quinze jours (jours calendaires) qui suivent la mise en demeure du garant, celui-ci désigne la personne qui terminera les travaux ;
• la suite (entreprise choisie, paiement, calendrier) dépend de l'avancement du chantier et de votre attestation : demandez-la par écrit au garant.

Le garant prend aussi en charge, d'après service-public.gouv.fr et l'INC :

• le surcoût nécessaire pour terminer, c'est-à-dire la différence entre le prix prévu et le coût réel de l'achèvement ;
• les pénalités de retard prévues au contrat, quand le retard dépasse trente jours.

Une franchise (une part qui reste à votre charge) est possible. D'après l'INC, elle ne peut pas dépasser 5 % du prix convenu : à vérifier dans le texte en vigueur. Votre attestation dit précisément ce qui est couvert.

Pour saisir le garant, écrivez-lui en recommandé, avec l'attestation, le contrat, vos courriers au constructeur et les preuves de vos paiements. Ses coordonnées figurent sur l'attestation. Le détail des pénalités est dans le guide des pénalités de retard.

Et si le constructeur est en redressement ou en liquidation judiciaire ?

Le tribunal de commerce peut ouvrir une procédure collective. Deux cas se rencontrent le plus souvent.

Dans les deux cas, la garantie de livraison reste en principe due : elle protège précisément contre la défaillance du constructeur. L'ouverture d'une procédure ne vous prive pas du garant, mais lisez les conditions de votre attestation.

Deux démarches s'ajoutent :

• Déclarer votre créance. Si le constructeur vous doit de l'argent (remboursement, trop-perçu, pénalités), vous êtes créancier. La créance se déclare auprès du mandataire judiciaire (la personne désignée par le tribunal pour représenter les créanciers). En liquidation, c'est le liquidateur. Le délai court à partir de la publication du jugement au Bodacc (le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Selon service-public.gouv.fr, il est de deux mois en métropole, avec des cas particuliers (créancier doté d'une sûreté, hors métropole). Une créance déclarée trop tard risque de ne pas être payée : faites vérifier votre délai par le mandataire ou un avocat.
• Vous faire conseiller. Un avocat en droit de la construction, ou l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement), peut vous dire quoi réclamer et à qui.

Pour savoir si une procédure est ouverte, consultez le Bodacc ou l'extrait d'immatriculation de l'entreprise. Il mentionne les décisions du tribunal de commerce.

Et l'assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Son rôle principal commence après la réception : elle paie sans attendre de savoir qui est responsable, puis l'assureur se retourne contre les professionnels.

Avant la réception, elle peut aussi jouer dans certains cas, par exemple quand le contrat est résilié après une mise en demeure restée sans effet. Cela dépend des clauses du contrat d'assurance. Relisez-les, et demandez à l'assureur par écrit ce qui est couvert si le constructeur disparaît. Les règles et les délais sont dans le guide sur la dommages-ouvrage.

Elle ne remplace pas la garantie de livraison : les deux ne servent pas au même moment.

Qui finit la maison, et comment ?

Trois issues sont possibles.

• Le garant désigne un repreneur. C'est la voie prévue par la loi. Demandez par écrit le prix du solde restant, la date de livraison et les garanties du repreneur.
• Le garant règle les sommes dues et vous reprenez la main. Vous choisissez alors une autre entreprise, avec ses garanties propres. Faites relire son devis et son assurance avant de signer.
• Le chantier reste à l'arrêt. Cela arrive si le dossier est contesté ou si la garantie ne couvre pas tout. Un avocat peut alors préparer une action contre le constructeur et le garant.

Dans tous les cas, faites constater l'état du chantier avant toute reprise. Un huissier de justice (commissaire de justice) ou un expert indépendant peut le décrire. Cela évite de payer le repreneur pour des travaux déjà faits, ou de lui reprocher des défauts qui viennent d'avant. À la fin, la réception se fait comme pour un chantier ordinaire : voir réception des travaux et réserves.

Quelles pièces garder ?

Constituez un dossier dès les premiers doutes :

• le contrat signé avec ses annexes (plan, notice descriptive) ;
• l'attestation nominative de garantie de livraison, en original ;
• l'attestation de dommages-ouvrage et les attestations d'assurance décennale ;
• chaque appel de fonds, la preuve du paiement et la photo du stade atteint ;
• vos courriers recommandés, avec les accusés de réception, et les réponses ;
• les comptes rendus de visite, les échanges de messages et de courriels ;
• le permis de construire, la déclaration d'ouverture du chantier, le planning ;
• les devis et les factures des fournisseurs ou des artisans qui vous contactent.

Les contrôles à faire avant de signer sont dans choisir un constructeur de maison. Plus vos pièces sont claires, plus le garant décide vite.

Comment Pilars peut-il aider ?

Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat au plafond de l'étape, et de suivre la frise des jalons du chantier. Un appel qui dépasse le plafond, ou un jalon qui glisse, sont des signaux utiles à garder dans votre dossier. Le résultat reste indicatif : votre contrat fait foi. Le parcours est sur l'accueil, à l'étape « L'argent ».

Limites de ce guide

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes évoluent et chaque contrat de garantie a ses propres clauses. Les délais cités sont à vérifier à la date de votre situation, sur Légifrance et auprès du mandataire judiciaire ou d'un avocat.