Prix du CCMI : ferme ou révisable, et avenants

Le prix du CCMI peut-il monter après la signature ?

Le prix d'un CCMI est dit « forfaitaire » : un montant fixé à l'avance pour la maison décrite dans la notice. L'ANIL (l'Agence nationale pour l'information sur le logement) précise qu'il est « définitif sous réserve de sa révision ».

La révision n'est donc pas automatique. Elle n'existe que si le contrat la prévoit. Sans clause, le prix figurant au contrat n'est pas révisable, d'après la question écrite n° 61121 qui cite l'article L231-11 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Vérifiez le texte en vigueur. Dans ce cas, une hausse des matériaux en cours de chantier ne change en principe pas votre prix.

Pour le contenu général du contrat et les paiements, voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Deux sources sont anciennes : la question écrite n° 61121 (13e législature, avant 2012) et la réponse ministérielle de 2009. Les textes ont pu changer : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance.

Comment la révision est-elle encadrée ?

Quand le contrat prévoit une révision, la loi impose un indice : le BT01. C'est l'indice national du bâtiment, tous corps d'état : il mesure l'évolution des coûts de l'ensemble des métiers du bâtiment (question écrite n° 61121). Le contrat doit en indiquer les modalités (CCH, art. L231-11 et L231-12 ; vérifiez le texte en vigueur).

Deux points comptent surtout.

• La fenêtre de révision. Selon l'ANIL, la variation de l'indice se mesure entre la signature du contrat et la fin d'un délai d'un mois suivant la plus tardive de deux dates : l'obtention du permis de construire, ou la réalisation de la condition suspensive de prêt.
• Le gel du prix. Passé cette date, l'indice n'est plus pris en compte. La Cour de cassation (3e chambre civile, 15 juin 2022, n° 21-12.733) admet toutefois qu'une révision calculée sur cette période soit appliquée dans une facture postérieure.

Un exemple de calcul, entièrement fictif. Votre contrat indique 200 000 € TTC et une révision selon le BT01. Entre la signature et la date de gel, l'indice passe de 100 à 102, soit 2 %. Si la révision portait sur tout le prix, la hausse serait de 4 000 €. Ce n'est qu'une hypothèse haute : la révision peut ne jouer que sur la part du prix pas encore payée, ou être limitée ou plafonnée par votre contrat (à vérifier). La formule exacte est celle de votre contrat, dans le cadre fixé par la loi (L231-11 et L231-12, à vérifier). Demandez-en le détail avant de signer.

Trois gestes simples avant de signer :

• demandez si le prix est ferme ou révisable, et faites écrire la réponse ;
• si la révision est prévue, demandez la formule, la valeur de l'indice de départ et la date de gel ;
• demandez à votre banque si le prêt couvre une hausse de ce type, et gardez une marge de sécurité, comme le conseille l'ANIL (voir Prêt de construction : déblocage des fonds).

Qu'est-ce qui est dans le prix, et qu'est-ce qui reste à votre charge ?

Le prix couvre ce que la notice descriptive dit comprendre. Pour apprendre à la lire, voir le guide La notice descriptive du CCMI. Deux règles se rapportent au prix.

Un poste non chiffré. Une réponse ministérielle indique que les travaux non décrits et non chiffrés par le constructeur sont réputés compris dans le prix et restent à sa charge. Cela ne vous assure pas de l'emporter en cas de désaccord. Cherchez surtout dans le contrat et la notice la liste de ce qui reste à votre charge : un poste qui y figure n'est pas compris, même s'il est indispensable.

Les travaux réservés. Ce sont ceux que vous faites vous-même, hors du prix du constructeur. Le constructeur doit les décrire et les chiffrer (CCH, art. L231-2). Vous les acceptez par une mention manuscrite. Si les ouvrages manquent dans la notice, ils figurent dans une annexe paraphée par les deux parties (même réponse ministérielle). Le défaut de ce formalisme peut conduire à la nullité du contrat, comme l'a retenu la Cour de cassation le 21 juin 2018 (n° 17-10175, d'après l'ANIL).

Autre repère : selon l'ANIL et la réponse ministérielle de 2009, vous disposez de quatre mois après la signature pour demander au constructeur de réaliser ces travaux, aux conditions et au prix déclarés. L'article exact, le point de départ du délai et les formalités (lettre recommandée avec avis de réception) sont à vérifier dans le texte en vigueur avant d'agir.

Comment modifier la maison en cours de chantier : l'avenant

Vous voulez déplacer une cloison, ajouter une prise ou changer de revêtement ? Toute modification se demande au constructeur. L'ANIL indique qu'un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant l'exécution des travaux, prévoir les conditions financières et techniques de la modification, ainsi que les éventuels changements de délai.

Un avenant est un document écrit qui complète le contrat. Il doit dire au minimum :

• la description exacte de la modification, avec plan ou croquis ;
• le prix en TTC, et ce que ce prix comprend ;
• l'effet sur l'échéancier des paiements, c'est-à-dire sur les appels de fonds ;
• l'effet sur le délai d'exécution, donc sur les pénalités de retard ;
• la date et la signature des deux parties, avant le début des travaux concernés.

Une règle de formalisme pourrait s'appliquer à certains avenants. Selon un commentaire d'un arrêt de la Cour de cassation (3e chambre civile, 30 janvier 2019, n° 17-25952), un avenant qui modifie l'un des éléments du contrat visés à l'article L231-2 serait à notifier comme le contrat, avec le délai de rétractation de dix jours de l'article L271-1. Ce point est technique et discuté : ne le tenez pas pour acquis. Demandez au constructeur et à un professionnel comment l'avenant est notifié, et gardez la preuve de la réception.

Un accord oral, un SMS ou un courriel du conducteur de travaux ne remplace pas ce document. Si le constructeur démarre avant la signature, vous perdez la preuve du prix. S'il réclame un supplément sans avenant, demandez-le par écrit, avec sa justification, et prenez conseil (ADIL, avocat) avant de payer. Le sujet n'est pas détaillé ici : la garantie de livraison porte sur le prix convenu, et son effet sur un avenant est à demander au garant ou à un professionnel. Pour l'effet d'un avenant sur le délai, voir le guide Pénalités de retard en CCMI.

Si le changement touche l'aspect extérieur ou l'implantation, demandez au constructeur si un permis modificatif est nécessaire et qui le dépose : voir permis de construire modificatif.

Qu'est-ce qui n'est en général pas dans le prix du constructeur ?

Le plus gros écart de budget vient souvent de ce qui est hors contrat. La liste dépend de votre notice : vérifiez-la poste par poste.

Le guide Budget d'une construction de maison les range tous.

Ce qui peut changer le prix, et ce qui ne le peut pas

Ce tableau résume des sources citées plus haut. Il ne remplace pas la lecture de votre contrat.

Avant de signer et pendant le chantier

1. Demandez si le prix est ferme ou révisable, et faites-le écrire en toutes lettres. 2. Si la révision est prévue, notez la formule, l'indice de départ et la date de gel. 3. Calez votre prêt avec une marge, au-dessus du total « prix convenu + travaux réservés ». 4. Relisez la liste des travaux réservés : description, coût, mention manuscrite. 5. Ne comptez pas sur une modification orale : demandez l'avenant avant l'exécution. 6. Classez chaque avenant avec le contrat. Gardez les accusés de réception. 7. Avant chaque paiement, vérifiez le stade atteint : voir Visites de chantier avec un CCMI.

Après un avenant, l'échéancier de paiement change : Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat au plafond de l'étape. Le résultat reste indicatif : votre contrat fait foi. Le parcours est sur l'accueil, à l'étape « L'argent ».

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les articles du CCH évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance, et faites relire votre contrat et vos avenants par un professionnel avant de signer.