Frais de notaire sur un terrain à bâtir

Que recouvrent les « frais de notaire » ?

L'expression est trompeuse. Les notaires la reconnaissent eux-mêmes : ces frais sont avant tout des taxes. Le notaire les perçoit pour le compte de l'État (notaires.fr). Trois éléments composent le total.

• Les droits de mutation (aussi appelés droits d'enregistrement). C'est la plus grosse part. Ils reviennent à la commune, au département et à l'État. Leur taux varie selon le département.
• Les émoluments : la rémunération du notaire. Elle suit un barème réglementé, par tranches de prix, donc dégressif.
• Les débours : des sommes que le notaire avance pour vous. Par exemple, les extraits de cadastre, les documents d'urbanisme, les frais de publication de l'acte.

Le notaire ne fixe donc pas librement le total. Une grande partie ne lui revient pas.

Combien paie-t-on si le vendeur est un particulier ?

Quand le vendeur est un particulier, l'achat du terrain n'est en principe pas soumis à la TVA. Vous payez des droits de mutation. D'après impots.gouv.fr :

Le taux départemental est voté par chaque département. Le total de 5,81 % correspond au taux habituel de 4,50 %. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de le relever pour une durée limitée, à partir d'avril 2025. Le total est alors plus élevé, autour de 6,3 % si le taux départemental passe à 5 %. Plusieurs départements l'ont fait, avec parfois des exceptions. Demandez au notaire le taux et les exceptions de votre département. À vérifier à la date de votre acte.

À ces taxes s'ajoutent les émoluments et les débours. Pour un logement ancien, notaires.fr donne un ordre de grandeur de 7 à 8 % du prix. Ce repère vise l'ancien : ne l'appliquez pas tel quel à un terrain, dont le prix et les débours sont différents. Vérifiez avec le simulateur ou le décompte du notaire.

Le guide sur le budget d'une maison neuve place ces frais dans le tableau des postes.

Et si le vendeur est un professionnel ?

Un promoteur, un lotisseur ou un aménageur vend des terrains dans le cadre de son activité. Il est en général assujetti à la TVA (il collecte la TVA). Le régime change alors, d'après impots.gouv.fr :

• La TVA s'applique au prix, en général au taux de 20 %. Le prix affiché hors taxes n'est donc pas ce que vous paierez : lisez le prix toutes taxes comprises.
• La taxe de publicité foncière (la taxe qui remplace alors les droits de mutation) est de 0,71 % si le vendeur facture la TVA sur la valeur totale du terrain. Sinon, c'est le taux normal, en général 5,81 %.
• La contribution de sécurité immobilière reste de 0,10 %.

Il existe aussi une TVA calculée seulement sur la marge du vendeur (la différence entre son prix de vente et son prix d'achat). Dans ce cas, le taux réduit de 0,71 % ne s'applique en principe pas. Notre source ne traite pas ce régime : demandez au notaire lequel s'applique à votre terrain. À vérifier.

Pour comparer un lot de lotissement et une parcelle vendue par un particulier, ne comparez jamais un prix hors taxes à un prix toutes taxes comprises. Faites le calcul complet, TVA et frais compris, sur chaque offre.

Un conseil simple : la promesse de vente indique le prix et, le plus souvent, qui supporte les frais. Voir Promesse de vente d'un terrain : les conditions suspensives.

Exemple chiffré (fictif)

Cet exemple est fictif. Il sert à montrer le calcul, pas à prévoir vos frais.

Un terrain est acheté 80 000 € à un particulier. Prenons le taux de 5,81 % d'impots.gouv.fr, sans hausse départementale.

À ce total, il faut ajouter les émoluments du notaire et les débours, que cet exemple ne chiffre pas. À titre de comparaison seulement, le repère de 7 à 8 % de l'ancien donnerait 5 600 à 6 400 €. Le chiffre réel pour un terrain peut s'en écarter : seul le décompte du notaire fait foi.

Comment estimer ses frais avant de signer ?

• Utilisez le simulateur du notariat. Notaires de France renvoie vers un simulateur de frais d'acquisition. Il donne une estimation pour un achat, selon le type de bien et le lieu.
• Demandez un décompte écrit au notaire avant la signature de la promesse. Il détaille les taxes, les émoluments et les débours.
• Demandez qui paie. La promesse de vente indique en principe qui supporte les frais : lisez cette clause avant de signer.
• Gardez une marge : une fois le terrain acquis, d'autres frais arrivent (bornage, étude de sol, raccordements). Voir Viabilisation d'un terrain : les raccordements.

Pourquoi n'y a-t-il pas de frais de notaire sur la construction ?

Le terrain s'achète chez un notaire, par un acte de vente. La maison, elle, se construit. Avec un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), vous signez un contrat avec le constructeur : c'est un contrat de construction, pas une vente de la maison. Les droits de mutation ne s'appliquent donc pas au prix de la construction.

Plusieurs coûts restent cependant à prévoir, que les gens confondent parfois avec des frais de notaire.

• L'acte de prêt et la garantie. Si votre banque prend une hypothèque (une garantie sur votre bien), l'acte est passé chez un notaire. Il ajoute des frais, dont des émoluments pour l'acte de prêt (notaires.fr). Voir Prêt pour faire construire : déblocage des fonds.
• La taxe d'aménagement, que vous déclarez à la fin des travaux : voir Taxe d'aménagement d'une maison neuve.
• L'achat d'une maison déjà construite ou d'une vente sur plan (VEFA) relève d'autres règles. D'après notaires.fr, les frais d'un logement neuf sont plus bas, de 2 à 3 % du prix. Ce repère ne vaut pas pour un terrain acheté à un particulier.

Pour le CCMI lui-même, voir Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

• Le prix du terrain est-il hors taxes ou toutes taxes comprises ?
• Le vendeur est-il un particulier ou un professionnel assujetti à la TVA ?
• Quel taux de droits de mutation s'applique dans le département ?
• Qui paie les frais, d'après la promesse de vente ?
• Le terrain est-il vraiment constructible ? Voir Terrain constructible : que vérifier avant d'acheter.
• Avez-vous un décompte écrit du notaire, avec taxes, émoluments et débours ?

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les taux changent : vérifiez-les à la date de votre acte sur impots.gouv.fr, notaires.fr ou auprès de votre notaire.