Constructeur, architecte ou maître d'œuvre : qui choisir ?

Quelles sont les trois façons de faire construire ?

Selon l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), le contrat dépend de l'étendue de la mission que vous confiez. En pratique, trois grandes voies existent.

• Le constructeur : vous signez un seul contrat, le CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Le constructeur construit la maison pour un prix global.
• L'architecte : vous lui confiez la conception et, le plus souvent, le suivi du chantier. Il ne construit pas.
• Le maître d'œuvre : un professionnel (architecte, économiste de la construction, bureau d'études) conçoit ou coordonne et suit le chantier. Là encore, il ne construit pas.

Avec les deux dernières voies, vous signez ensuite des contrats avec les entreprises. Vous êtes alors le « maître d'ouvrage » : c'est vous qui faites construire et qui commandez les travaux.

Quel contrat s'applique à chaque voie ?

Le CCMI est un contrat encadré par la loi : mentions obligatoires, délai de rétractation de dix jours, paiements échelonnés, garanties. Pour le détail, voir le guide Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds.

Un contrat de maîtrise d'œuvre n'a pas de modèle imposé. Il se rédige avec soin : missions comprises, honoraires, calendrier. L'Ordre des architectes propose des contrats types. Les honoraires ne suivent aucun barème publié : ils se négocient (Ordre des architectes).

Attention aux contrats qui évitent le CCMI. La DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) met en garde contre les « faux constructeurs ». Ils proposent un contrat de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise à la place du CCMI. Avec ces contrats, la garantie de livraison n'est pas imposée.

Quelles garanties selon la voie choisie ?

Certaines protections existent dans tous les cas. D'autres sont propres au CCMI.

Dans tous les cas.

• La responsabilité décennale (dix ans) pèse sur les professionnels qui construisent ou conçoivent (service-public.gouv.fr). Voir le guide Garanties maison neuve.
• L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier (code des assurances, art. L242-1). L'ANIL le rappelle pour les contrats de maîtrise d'œuvre et d'entreprise. Voir le guide Assurance dommages-ouvrage.

Propres au CCMI.

• La garantie de livraison : une caution (un établissement financier s'engage envers vous). Elle couvre l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, au prix et dans les délais convenus (art. L231-6).
• La garantie de remboursement pour les sommes versées avant l'ouverture du chantier.
• Des pénalités de retard d'un minimum fixé par la loi. Voir le guide Retard de livraison en CCMI.

Avec une maîtrise d'œuvre et des marchés par lot, ces protections ne sont pas imposées. Le prix définitif n'est connu qu'après la signature de tous les contrats d'entreprise, d'où l'intérêt de prévoir une marge de sécurité (ANIL). Si une entreprise abandonne le chantier, c'est à vous, avec votre maître d'œuvre, de trouver et de payer la suite.

Pour savoir quoi exiger de chaque entreprise et que faire si l'une s'arrête, voir construire sans CCMI : marchés par lots.

Faut-il un architecte ? Le seuil de 150 m²

Pour une maison que vous construisez pour vous-même, l'architecte n'est exigé que si la surface de plancher dépasse 150 m² (code de l'urbanisme, art. R431-2). Au-dessus, il établit le projet architectural du dossier de permis, quel que soit le contrat.

Cela ne dépend pas de la voie choisie. Un constructeur de CCMI doit lui aussi faire établir le projet par un architecte si la maison dépasse le seuil. Posez-lui la question par écrit : qui établit le projet architectural, et son intervention est-elle comprise dans le prix ? Pour le calcul de la surface de plancher et les cas particuliers, voir le guide Architecte obligatoire : le seuil des 150 m².

Sous le seuil, l'architecte reste un choix. Vous pouvez aussi lui confier une mission partielle, par exemple la conception seule (Ordre des architectes).

Tableau comparatif

Ce tableau décrit des cadres juridiques, pas la qualité d'un professionnel. Aucune voie n'est meilleure en toutes circonstances.

Comment choisir ?

Quelques questions aident à trancher, dans cet ordre.

1. Quelle certitude voulez-vous sur le prix et le délai ? Un prix global et des pénalités de retard prévues par la loi vont avec le CCMI. 2. Combien de temps voulez-vous consacrer au chantier ? Avec des marchés par lot, vous coordonnez, ou vous payez un maître d'œuvre pour le faire. 3. Votre projet est-il atypique ? Un terrain en pente ou une architecture particulière se prêtent plus facilement à une conception sur mesure. 4. Votre maison dépasse-t-elle 150 m² ? Alors l'architecte est exigé pour le permis. 5. Quelle part du budget garde-t-on en réserve ? Hors CCMI, prévoyez une marge pour les écarts entre les devis et le coût final.

Une combinaison existe : un architecte dessine la maison, puis vous signez un CCMI sans fourniture de plan avec un constructeur qui la réalise (ANIL). Les deux contrats se complètent, mais les rôles doivent être écrits : qui suit le chantier, qui répond d'un défaut de conception.

Que vérifier avant de signer, quelle que soit la voie ?

• Le contrat est écrit, daté, signé, et décrit précisément ce qui est compris. Pour le CCMI, voir le guide Notice descriptive du CCMI.
• Les attestations d'assurance décennale des professionnels sont jointes, avec leur période de validité.
• Vous êtes propriétaire du terrain ou titulaire d'une promesse de vente avant de signer un contrat de construction (ANIL).
• Les missions de chacun sont distinctes : conception, permis, suivi de chantier, réception.
• Vous avez demandé des devis détaillés, avec les mêmes éléments, pour pouvoir les comparer.

Pour un CCMI, voir Choisir un constructeur de maison : quoi vérifier avant de signer.

Avec un constructeur, la liste des pièces à demander est dans choisir un constructeur.

Pour partager votre projet avec le professionnel choisi

Pilars permet de dessiner sa maison en 2D et en 3D, puis de partager le projet avec son constructeur ou son architecte. Voir l'étape « Le projet » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes évoluent : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance. Pour votre contrat, demandez conseil à l'ADIL de votre département ou à un avocat en droit de la construction.