Construire sans CCMI : marchés par lots, ce qu'on perd et exige

Que perd-on en construisant sans CCMI ?

Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est un contrat très encadré. Avec des marchés de travaux séparés, vous perdez ces protections. Selon l'ANIL, le contrat de maîtrise d'œuvre « n'est pas réglementé » et le contrat d'entreprise est « très peu réglementé ». Le guide Constructeur, architecte ou maître d'œuvre compare les trois voies.

La garantie de livraison couvre, en CCMI, l'inexécution ou la mauvaise exécution des travaux, les dépassements de prix et les pénalités de retard prévues au contrat (service-public.gouv.fr). Elle n'est pas imposée pour des marchés par lots : demandez aux entreprises les garanties qu'elles proposent. Pour les plafonds de paiement en CCMI, voir Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds. Hors CCMI, ce cadre légal ne s'applique pas : cherchez la règle dans vos contrats.

Qu'est-ce qui reste en place ?

Deux protections s'appliquent toujours.

• La décennale des entreprises. Chaque entreprise doit avoir une assurance de responsabilité décennale et vous remettre son attestation avant l'ouverture du chantier. Elle couvre les dommages apparus pendant dix ans après la réception (service-public.gouv.fr).
• La dommages-ouvrage, à votre charge. Elle est obligatoire et doit être en place avant le début des travaux. Ne pas la souscrire est en principe un délit (service-public.gouv.fr), mais cette sanction ne vise pas le particulier qui construit pour lui-même ou pour un proche. L'obligation reste, avec des risques en cas de sinistre ou de revente. Voir Assurance dommages-ouvrage.

Les garanties après la réception s'appliquent aussi à chaque entreprise : voir Garanties maison neuve.

Que faut-il exiger de chaque entreprise ?

Avant de signer, demandez par écrit :

• L'attestation d'assurance décennale, avant l'ouverture du chantier. Selon service-public.gouv.fr, elle doit aussi figurer avec les devis et la facture ;
• Les travaux couverts. Seuls les travaux déclarés au contrat d'assurance sont couverts. Vérifiez que votre lot y figure, et que le chantier s'ouvre pendant la validité du contrat ;
• Un devis détaillé, puis un contrat écrit : description des travaux, matériaux, prix, échéancier de paiement, dates de début et de fin ;
• Un planning commun, pour que l'enchaînement des corps d'état soit prévu. Un lot en retard bloque les suivants ;
• La liste des sous-traitants que l'entreprise compte employer (voir plus bas).

Côté maîtrise d'œuvre, rédigez la mission avec précision : conception, permis, consultation des entreprises, suivi, réception. Un maître d'œuvre suit le chantier, mais il ne construit pas et n'assume pas la livraison. Pensez à une marge dans votre budget : l'ANIL conseille d'en prévoir une pour les écarts entre les devis et le coût final.

Comment payer sans prendre de risque inutile ?

Aucune règle ne remplace l'attention. Quelques réflexes :

• payez à l'avancement constaté, pas à la date : vérifiez sur place avant chaque paiement ;
• faites établir une facture ou une situation de travaux pour chaque paiement ;
• prévoyez au contrat de garder une part du prix de chaque lot jusqu'à la levée des réserves (voir Réception des travaux et réserves) ;
• gardez un relevé de ce qui est payé, lot par lot.

Ces conseils sont de bon sens. Les conditions exactes de paiement se fixent au contrat : vérifiez-les avec votre maître d'œuvre ou un professionnel du droit.

Que faire si une entreprise s'arrête ou dépose le bilan ?

Aucune garantie de livraison imposée ne termine les travaux à votre place. Vous restez maître d'ouvrage : c'est à vous de trouver une autre entreprise.

1. Écrivez à l'entreprise par lettre recommandée avec accusé de réception, pour demander la reprise ou la fin du contrat. Gardez la preuve. 2. Faites constater l'état du chantier : photos datées, relevé de ce qui est fait et payé, avec votre maître d'œuvre s'il y en a un. 3. Si l'entreprise est en procédure collective (redressement ou liquidation), un mandataire est nommé. Selon service-public.gouv.fr, vous pouvez le contacter, ainsi que l'assureur indiqué sur l'attestation décennale. 4. Informez votre assureur dommages-ouvrage : selon les clauses du contrat, il peut jouer avant la réception (voir Constructeur en faillite en cours de chantier). 5. Demandez des devis à d'autres entreprises pour finir le lot, et ne payez pas d'avance.

Si vous avez payé plus que les travaux faits, vous pouvez avoir une créance à l'égard de l'entreprise. Dans une procédure collective, la créance se déclare au mandataire dans un délai court, qui court depuis la publication du jugement au Bodacc (le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) : voir Constructeur en faillite en cours de chantier. Faites vérifier votre délai sans attendre par un avocat ou l'ADIL de votre département.

Quels risques avec les sous-traitants ?

Une entreprise peut confier une partie de ses travaux à un sous-traitant. La loi du 31 décembre 1975 encadre cette situation. D'après un extrait du texte, lu sur un site spécialisé (à comparer avec la version en vigueur sur Légifrance) :

• l'entrepreneur principal doit faire accepter chaque sous-traitant, et agréer ses conditions de paiement, par le maître d'ouvrage (art. 3) ;
• les sommes dues au sous-traitant doivent être couvertes par une caution ou par une délégation de paiement (art. 14) ;
• le sous-traitant dispose d'une action directe contre le maître d'ouvrage si l'entrepreneur ne paie pas, un mois après une mise en demeure dont une copie vous est adressée (art. 12) ;
• si vous savez qu'un sous-traitant intervient sans avoir été accepté, vous devez mettre l'entrepreneur en demeure de régulariser (art. 14-1).

Le texte parle aussi d'un « paiement direct » (art. 6) par le maître d'ouvrage. Il vise surtout les marchés publics. Pour un marché privé, ce qui s'applique à vous (paiement direct, caution, action directe) est à vérifier avec l'ADIL ou un avocat avant de signer.

Pour vous, le risque pratique est de payer l'entrepreneur, puis de recevoir une demande du sous-traitant. Prévenez-le dans le contrat : interdisez la sous-traitance sans votre accord écrit, et demandez la liste. Selon service-public.gouv.fr, les sous-traitants sont exclus du champ de la garantie décennale : c'est l'entreprise avec laquelle vous avez signé que vous mettez en cause.

Est-ce un bon choix pour vous ?

C'est un choix possible si vous avez le temps, un maître d'œuvre de confiance, une marge de budget et l'envie de coordonner. Ce n'est pas un contrat plus risqué en soi : c'est un contrat où les protections sont à construire par vous. Pour comparer les voies, relisez Constructeur, architecte ou maître d'œuvre.

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Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes évoluent : vérifiez la version en vigueur et demandez conseil à l'ADIL de votre département ou à un avocat en droit de la construction pour votre contrat.