Terrasse d'une maison neuve : formalités et règles

Terrasse de plain-pied, surélevée ou couverte : quelle différence ?

L'urbanisme distingue les terrasses selon le volume qu'elles forment.

• De plain-pied : au niveau du sol, en dalle, en bois, en carrelage sur plots. Pas de toit, pas de mur. Elle ne forme en général pas de volume.
• Surélevée : elle repose sur des pilotis (poteaux), un remblai maçonné ou un soubassement (base en maçonnerie). Elle forme un volume au-dessus du sol.
• Couverte : elle a un toit sur poteaux, comme une pergola ou un auvent. Elle forme un volume.
• Fermée : si elle est close et couverte, c'est une véranda ou une pièce.

À notre connaissance, aucun texte national ne donne une hauteur unique qui fasse passer d'une catégorie à l'autre. Chaque service instructeur apprécie. Demandez par écrit à la mairie, avant de dessiner, à partir de quelle surélévation votre terrasse compte.

Une terrasse compte-t-elle dans l'emprise au sol et la surface de plancher ?

L'emprise au sol est la projection verticale de la construction, surplombs inclus (art. R420-1). La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts (art. R111-22).

Cette lecture est usuelle. Le règlement de votre PLU a peut-être son propre lexique : c'est lui qui s'applique à votre dossier. Voir les guides Emprise au sol et Surface de plancher.

Même quand elle ne compte pas dans l'emprise, une terrasse imperméable peut entrer dans une autre règle : la part de terrain à garder non imperméabilisée ou en pleine terre (art. R151-43). Lisez les deux règles ensemble.

Faut-il une déclaration ou un permis pour une terrasse ?

Trois cas.

• Terrasse de plain-pied, découverte. En général, aucune formalité, hors secteur protégé. Un secteur protégé (abords d'un monument historique, par exemple) et le PLU peuvent poser d'autres règles.
• Terrasse qui crée de l'emprise au sol (surélevée ou couverte). Séparée de la maison, elle suit les seuils des constructions nouvelles : aucune formalité jusqu'à 5 m², déclaration préalable de plus de 5 m² à 20 m², permis au-delà (art. R421-2 et R421-9). Accolée à la maison, elle suit ceux des extensions, plus larges en zone urbaine d'un PLU (art. R421-14 et R421-17). Vérifiez les textes en vigueur.
• Terrasse prévue dans le permis de la maison. Elle est instruite avec le reste. C'est la voie la plus simple.

La page de service-public.gouv.fr sur la déclaration préalable détaille ces démarches. Les seuils chiffrés sont repris et comparés dans le guide Permis de construire ou déclaration préalable.

Une terrasse couverte et fermée devient une véranda : elle crée de la surface de plancher et suit les règles d'une extension.

Que dit le PLU d'une terrasse ?

Le PLU (plan local d'urbanisme) traite la terrasse comme une partie de la construction dès qu'elle forme un volume. Les points à relire dans le règlement de votre zone :

• l'emprise au sol maximale, qui inclut la terrasse si le règlement la compte ;
• les reculs par rapport aux limites des voisins et à la voie (art. R151-39) : certaines règles traitent à part les terrasses et les escaliers extérieurs ;
• la hauteur et l'aspect, pour une terrasse couverte ou un garde-corps (la barrière de sécurité) ;
• la part de pleine terre (sol non construit et non revêtu, art. R151-43).

Les valeurs sont propres à chaque commune. Voir Reculs sur la voie et les limites séparatives et Lire un PLU.

Exemple chiffré (fictif) : la terrasse qui fait déborder l'emprise

Un terrain de 500 m². Le règlement fictif limite l'emprise à 25 % : 500 × 0,25 = 125 m² au plus.

• Maison, murs compris : 11 m × 8 m = 88 m².
• Garage accolé : 6 m × 3,5 m = 21 m².
• Terrasse surélevée, comptée par la mairie : 5 m × 4 m = 20 m².

Total : 129 m², soit 4 m² de trop. En ramenant la terrasse à 4 m × 4 m (16 m²), le total passe à 125 m², pile au maximum. Une marge est plus prudente. Autre piste : une terrasse de plain-pied, que cette mairie ne compte pas. Les chiffres sont inventés. Ils montrent seulement qu'il faut tester la terrasse sur le plan avant de déposer.

Que dit le code civil des vues sur le voisin ?

Une terrasse, un balcon ou une fenêtre peut donner une vue chez le voisin. Le code civil fixe des distances de la limite de propriété (art. 678 et 679, à vérifier sur Légifrance) :

• vue droite (qui regarde en face) : 1,90 m ;
• vue oblique (de côté) : 0,60 m.

La distance se compte en principe depuis la ligne extérieure de la saillie, soit le bord du balcon ou de la terrasse (art. 680). Une terrasse de plain-pied, au niveau du terrain, pose en général peu de question. Une terrasse surélevée peut en poser : les juges apprécient chaque cas. Un écran opaque (brise-vue, mur) est une piste à soumettre à la mairie, car il doit respecter les règles de clôture du PLU. Voir Clôture et portail. Si un voisin conteste votre terrasse, ne tranchez pas seul. Le conciliateur de justice (gratuit) ou un avocat peut vous éclairer.

Cette règle civile s'ajoute au PLU : respectez les deux. Voir aussi la fiche du CAUE sur les jours et vues.

Où va l'eau de pluie d'une terrasse ?

Une terrasse imperméable envoie l'eau ailleurs. Quelques principes :

• Le code civil règle l'écoulement des eaux entre fonds voisins (art. 640 et suivants). Un propriétaire ne doit pas aggraver l'écoulement naturel vers le terrain d'en dessous.
• L'eau de votre toit ne doit pas être versée chez le voisin (art. 681). Par prudence, appliquez la même règle à l'eau d'une terrasse.
• Le PLU ou le règlement d'assainissement de la commune peut imposer de garder l'eau sur la parcelle : noue (fossé peu profond planté), puits d'infiltration ou revêtement perméable.
• Une terrasse en lames sur plots, avec un sol perméable dessous, laisse l'eau passer.

Prévoyez une pente légère qui éloigne l'eau de la façade, et un point de rejet que la commune accepte. Si le terrain est en pente, lisez Terrain en pente.

La terrasse est-elle comprise dans un CCMI ?

Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) décrit ce qui est compris dans le prix, dans une notice descriptive. Une terrasse n'est en général pas indispensable à l'usage de la maison. Trois cas.

1. Comprise : la notice la décrit (surface, matériau, niveau). 2. En option : le constructeur la chiffre à part. 3. Hors contrat : vous la faites faire par une autre entreprise, après la réception de la maison.

Si vous la faites faire à votre charge pendant le chantier, c'est un travail réservé. Le contrat doit le décrire et le chiffrer, et vous l'acceptez par une mention manuscrite (art. L231-2). Voir le guide Notice descriptive du CCMI. Une terrasse hors contrat reste à budgéter : voir Budget d'une maison neuve.

Si la terrasse est reliée à la maison par une porte-fenêtre, demandez qui règle le niveau du seuil et l'étanchéité à la jonction. Ce point se dispute souvent entre deux entreprises.

Que faire avant de dessiner la terrasse ?

1. Lisez la règle d'emprise et la définition du PLU de votre zone. 2. Demandez à la mairie si une terrasse surélevée compte pour l'emprise. 3. Mesurez la limite des voisins et vérifiez les vues. 4. Intégrez la terrasse dans le permis si elle est prévue. 5. Lisez la notice du CCMI pour savoir ce qui est compris. 6. Prévoyez l'écoulement de l'eau.

Pilars permet de dessiner sa maison et sa terrasse en 2D et en 3D. Il affiche aussi les règles du PLU sur la parcelle (recul, hauteur, emprise) avec l'article cité. Le résultat reste indicatif : vérifiez-le auprès de votre mairie. Voir les étapes « Le projet » et « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Vérifiez les textes en vigueur sur Légifrance et auprès du service urbanisme de votre mairie.