Surface de plancher : calcul et différence avec la surface habitable

Qu'est-ce que la surface de plancher ?

La surface de plancher est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert. Elle se calcule à partir du nu intérieur des façades (la face intérieure des murs extérieurs), après déductions. La définition figure à l'article R111-22 du code de l'urbanisme. Elle a remplacé en 2012 les anciennes mesures SHOB et SHON.

« Clos et couvert » veut dire qu'il y a un toit et des murs ou des fenêtres tout autour. Un balcon, une terrasse ouverte ou un auvent ne remplissent pas cette condition : ils ne comptent pas. Une véranda fermée et couverte la remplit.

Que retire-t-on de la surface de plancher ?

L'article R111-22 liste des déductions. Pour une maison individuelle, les principales sont :

• l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur (les embrasures) ;
• les vides et trémies des escaliers (l'ouverture dans le plancher par laquelle passe l'escalier) et des ascenseurs ;
• les surfaces dont la hauteur sous plafond est de 1,80 m ou moins ;
• les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, avec leurs rampes d'accès et leurs aires de manœuvre ;
• les combles (l'espace sous le toit) non aménageables pour l'habitation ou pour une activité.

L'article en prévoit d'autres, pensées pour les immeubles collectifs. Il s'agit des locaux techniques d'un immeuble, des caves desservies par une partie commune, et de 10 % des surfaces d'habitation desservies par des parties communes intérieures. Elles ne visent pas la maison individuelle. Relisez l'article complet à la date de votre dépôt.

Notez ce que la liste ne retire pas : les cloisons intérieures et les gaines. Leur surface reste dans la surface de plancher. C'est une différence importante avec la surface habitable.

En quoi diffère-t-elle de la surface habitable ?

La surface habitable est celle que l'on retrouve dans les contrats, la location surtout, et dans les annonces. Elle est définie par le code de la construction et de l'habitation (art. R156-1, à vérifier sur Légifrance). Elle retire les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures. Elle ignore aussi les parties de moins de 1,80 m sous plafond. Les annexes (caves, garages, terrasses, balcons) n'y entrent pas non plus.

Retenez la règle d'usage suivante :

Pour l'emprise au sol, lisez le guide Emprise au sol : calcul et règle du PLU.

Pourquoi cette surface décide-t-elle de votre projet ?

Trois décisions s'y rattachent.

• L'architecte. Si vous construisez pour vous-même, en tant que particulier, l'architecte devient obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher (art. R431-2). Le seuil porte sur cette mesure et sur aucune autre. Voir le guide Architecte obligatoire : le seuil des 150 m².
• La démarche. Une maison neuve demande un permis de construire. Pour une extension ou une annexe, la surface de plancher créée (avec l'emprise au sol) aide à choisir entre déclaration préalable et permis. Voir le guide Permis ou déclaration préalable.
• La taxe d'aménagement. Elle se calcule sur une surface voisine, mais pas identique : la surface taxable. Elle est souvent plus grande que la surface de plancher. Voir le guide Taxe d'aménagement d'une maison neuve.

Certains PLU fixent aussi une surface de plancher maximale sur la parcelle, ou une surface minimale par logement. La règle dépend de chaque commune : lisez votre règlement (voir Lire un PLU).

Exemple chiffré (fictif)

Les chiffres ci-dessous sont inventés. Ils montrent seulement la méthode.

Une maison à étage mesure 11 m sur 8 m en extérieur. Ses murs font 30 cm d'épaisseur, isolation comprise.

• Surface intérieure d'un niveau : (11 - 0,60) × (8 - 0,60) = 10,40 × 7,40 = 76,96 m².
• Rez-de-chaussée : 76,96 m², moins 2,4 m² d'embrasures (8 m de portes et fenêtres × 0,30 m) = 74,56 m².
• Étage : 76,96 m², moins 2,0 m² de trémie d'escalier, moins 1,8 m² d'embrasures = 73,16 m².
• Garage attenant de 18 m² et combles non aménageables : déduits, donc 0 m².

Total : 74,56 + 73,16 = 147,72 m² de surface de plancher.

Deux enseignements. Premièrement, cette maison reste sous le seuil de 150 m², mais avec 2,3 m² de marge seulement. Une pièce de plus ou une trémie plus petite change le résultat : faites calculer la surface sur le plan définitif.

Deuxièmement, la surface habitable de la même maison serait plus faible, par exemple autour de 130 m². Elle retire aussi les cloisons et les cages d'escalier. Ce chiffre dépend entièrement de votre plan.

Comment la calculer sur son plan, pas à pas ?

• Dessinez chaque niveau avec l'épaisseur réelle des murs, isolation comprise.
• Mesurez l'intérieur des murs extérieurs, niveau par niveau.
• Retirez les embrasures, les trémies, le stationnement, les zones sous 1,80 m et les combles non aménageables.
• Additionnez les niveaux.
• Gardez le détail du calcul : la mairie peut vous le demander.

Un cas ambigu (un sous-sol, un garage transformable, des combles à aménager plus tard) mérite une question écrite au service urbanisme. Seuls les combles non aménageables sont déduits. Un comble aménageable compte donc, même si vous ne l'aménagez pas tout de suite, sauf pour les parties de 1,80 m sous plafond ou moins. Une cave de maison individuelle, accessible depuis l'intérieur, compte aussi en principe.

Où cette surface apparaît-elle dans le dossier de permis ?

La demande de permis indique la surface de plancher créée. Gardez le détail de votre calcul : il vous servira aussi à la fin du chantier, à la déclaration d'achèvement des travaux. Voir le guide Pièces du dossier de permis de construire.

Pilars permet de dessiner sa maison en 2D et en 3D, et de partager le projet avec son architecte ou son constructeur. Voir l'étape « Le projet » de l'accueil. La surface déposée avec le permis reste celle que vous ou votre architecte établissez.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Vérifiez les textes en vigueur sur Légifrance et demandez conseil au service urbanisme de votre mairie.