Emprise au sol : calcul, débords, terrasses et règle du PLU

Qu'est-ce que l'emprise au sol ?

L'article R420-1 du code de l'urbanisme la définit comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Imaginez un soleil au zénith : l'ombre que la maison jette sur le sol donne son emprise. Tout ce qui avance au-dessus du sol y entre.

Le même article écarte trois choses :

• les ornements, comme les éléments de modénature (moulures et décors de façade) ;
• les marquises (auvents vitrés ou métalliques au-dessus d'une porte) ;
• les débords de toiture, lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements (des parties de mur en saillie).

Cette définition vaut pour le livre IV du code de l'urbanisme, celui des autorisations. Un PLU peut reprendre des définitions dans son lexique : c'est son texte qui règle votre dossier. Voir le guide Lire un PLU pour retrouver ce lexique.

En quoi diffère-t-elle de la surface de plancher ?

La surface de plancher compte chaque niveau et se mesure à l'intérieur des murs. L'emprise au sol ne compte qu'une fois ce que la construction couvre sur le terrain, murs extérieurs compris.

Une maison de plain-pied de 100 m² intérieurs a une emprise un peu supérieure. La même maison sur deux niveaux a une emprise de moitié environ. Pour le détail de l'autre mesure, voir le guide Surface de plancher : calcul et différence avec la surface habitable.

Les débords, balcons et terrasses comptent-ils ?

Voici la lecture habituelle, à confronter à votre règlement.

• Un balcon ou un oriel (fenêtre en saillie) en surplomb compte en principe, puisque l'article inclut les surplombs.
• Un débord de toiture ne compte pas s'il n'est pas soutenu. Dès qu'il repose sur des poteaux, il compte.
• Une terrasse couverte posée sur des poteaux forme un volume : elle compte.
• Une terrasse surélevée (sur pilotis, sur remblai maçonné ou au-dessus d'un niveau) peut compter : tout dépend du règlement et du service instructeur.
• Une dalle de plain-pied, non couverte, ne forme pas de volume. Elle peut en revanche entrer dans les surfaces imperméabilisées, soumises à une autre règle (art. R151-43, espaces libres).
• Un garage, un abri de jardin, une véranda sont des constructions : ils comptent, même séparés de la maison.

Les cas limites changent d'une commune à l'autre et selon l'appréciation du service instructeur. Une question écrite à la mairie, avant de dessiner, évite de refaire un plan.

Pour les garages, carports et abris, voir Garage, carport, abri : annexes d'une maison neuve.

Comment le PLU limite-t-il l'emprise au sol ?

Les articles R151-39 et R151-40 permettent au règlement de fixer des règles maximales d'emprise au sol (à vérifier dans le texte en vigueur). Le texte de votre zone peut :

• donner un pourcentage de la parcelle (on parle aussi de coefficient d'emprise au sol) ;
• donner un nombre de mètres carrés maximal ;
• fixer des règles différentes pour les annexes (garage, abri) ;
• distinguer la partie de la parcelle proche de la rue et le fond de jardin.

Aucune valeur n'est commune à tout le pays. Une zone dense peut admettre une grande part de la parcelle. Une zone pavillonnaire ou rurale en admet souvent moins : tout dépend du règlement. Cherchez aussi une règle d'espaces libres (art. R151-43), qui impose parfois une part de pleine terre (sol non construit, non revêtu), et lisez les deux ensemble.

Quand le règlement ne cite aucun maximum d'emprise, d'autres règles (reculs, hauteur, espaces libres) limitent tout de même la construction. Voir les guides Hauteur maximale dans un PLU et Reculs sur la voie et les limites séparatives.

Le choix entre plain-pied et étage change l'emprise : voir Maison de plain-pied ou à étage : que change le choix ?.

Exemple chiffré (fictif)

Les chiffres sont inventés. Ils montrent la méthode, pas une règle.

Un terrain de 18 m sur 32 m fait 576 m². Le règlement fictif de la zone limite l'emprise au sol à 20 % de la parcelle : 576 × 0,20 = 115,2 m² au plus.

Le projet comprend :

Le total de 121 m² dépasse de 5,8 m² le maximum de 115,2 m². Deux pistes, à discuter avec votre architecte ou votre constructeur. La première : retirer le toit et les poteaux de la terrasse, pour en faire une dalle découverte. L'emprise tombe alors à 109 m² si le règlement ne compte pas la dalle, sous le maximum. La seconde : réduire le garage.

Remarquez aussi l'effet de l'étage. Une maison à étage de 11 m sur 8 m offre près de 148 m² de surface de plancher (voir le guide sur la surface de plancher) pour 88 m² d'emprise. De plain-pied, elle aurait dépassé le maximum à elle seule.

Comment calculer l'emprise de son projet, pas à pas ?

• Relevez dans le règlement de votre zone la règle d'emprise et la définition qu'il donne.
• Mesurez le contour extérieur de chaque volume, murs et isolation compris.
• Ajoutez les surplombs, les balcons et les parties soutenues par des poteaux.
• Ajoutez les annexes sur la même parcelle.
• Comparez au maximum, et gardez une marge pour un ajustement de dernière minute.
• Faites confirmer les cas limites par la mairie, ou par un certificat d'urbanisme (voir Certificat d'urbanisme).

Le plan de masse du permis montre cette emprise : voir le guide Plan de masse (PC2).

Pilars affiche les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise) avec l'article cité. Il permet aussi de dessiner sa maison en 2D et en 3D. Le résultat reste indicatif : vérifiez-le auprès de votre mairie. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Vérifiez les textes en vigueur sur Légifrance et la définition retenue par votre PLU auprès du service urbanisme.