Plan de masse (PC2) : ce qu'il doit montrer

Qu'est-ce que le plan de masse ?

Le plan de masse est une des pièces du dossier de permis (art. R431-9 du code de l'urbanisme). Il montre la parcelle vue du dessus, avec les constructions à édifier, et celles qui existent et restent. Pour une maison individuelle, c'est la pièce PCMI2. L'ensemble des pièces est décrit dans le guide Les pièces du permis de construire.

Il se distingue du plan de situation (qui place le terrain dans la commune : voir Plan de situation (PCMI1)) et des plans de la maison elle-même, qui détaillent façades et coupes.

Que doit-il montrer ?

Le code (art. R431-9) et la notice du formulaire en fixent l'essentiel, l'usage complète le reste. Vérifiez la liste à jour auprès de la mairie.

• Les limites du terrain, tracées selon le cadastre ou le bornage (voir Terrain constructible : que vérifier).
• L'orientation : une flèche du nord et l'échelle.
• La construction projetée, avec son contour exact, et les constructions existantes à garder ou à démolir.
• Les cotes en trois dimensions : longueur et largeur de chaque volume, et hauteur au faîtage (le point le plus haut du toit). S'y ajoutent l'altitude du terrain avant et après travaux.
• Les distances de la maison à la voie et aux limites séparatives, c'est-à-dire aux limites avec vos voisins.
• L'accès au terrain : où part l'entrée, le chemin, le portail.
• Les raccordements aux réseaux : eau, électricité, assainissement. Sans réseau d'eaux usées, l'emplacement du dispositif d'assainissement non collectif. Voir Viabilisation et raccordements.
• Les plantations conservées, supprimées ou créées, et les travaux extérieurs : terrasse, clôture, murets.
• Les places de stationnement, si le PLU en exige.
• Les points de vue des photos PCMI7 et PCMI8, repérés par des flèches numérotées, comme sur le plan de situation.

Le niveau du terrain naturel, avant tout terrassement, sert de référence aux hauteurs : gardez-le visible sur le plan.

Pourquoi les distances aux limites comptent-elles ?

Le PLU fixe des reculs : une distance minimale entre la maison et la voie, et entre la maison et les limites voisines. Il fixe aussi une hauteur maximale et une emprise au sol maximale (la surface occupée au sol par la construction, art. R420-1). Le plan de masse est la pièce où la mairie vérifie ces trois chiffres. Voir le guide Lire le PLU de son terrain.

Exemple fictif : un PLU impose 5 m de recul par rapport à la voie, 3 m par rapport aux limites latérales et 40 % d'emprise au sol. Sur une parcelle de 600 m², cela fait au plus 240 m² d'emprise. Le plan doit montrer au moins 5 m devant la maison et 3 m sur chaque côté. L'emprise totale (maison, garage, terrasse couverte) reste à 240 m² au plus.

Cela vaut aussi pour les annexes : un garage séparé ou un abri compte dans l'emprise et doit respecter les reculs.

Quelle échelle et quel format ?

Le code ne fixe pas d'échelle. L'usage est le 1/200 pour une parcelle moyenne, le 1/500 pour un grand terrain. Choisissez celle où les cotes restent lisibles à l'impression en A3 ou A4, et écrivez-la sur le plan, avec la flèche du nord. Une « échelle graphique » (une barre graduée) reste exacte après un agrandissement ou une réduction ; c'est donc un bon complément.

En dépôt en ligne, le plan est un fichier PDF : vérifiez qu'il reste lisible zoomé.

Comment le faire soi-même, pas à pas ?

1. Partez du plan cadastral et des limites réelles (bornage ou plan de géomètre, s'il existe). Le cadastre seul reste approximatif. 2. Dessinez la parcelle à l'échelle choisie, avec la voie et les voisins immédiats. 3. Positionnez la maison à partir de sa géométrie réelle, puis les annexes, la terrasse et l'entrée. 4. Mesurez chaque distance à la voie et aux limites, et notez-la. 5. Portez les cotes de longueur, de largeur et de hauteur, ainsi que les niveaux du terrain. 6. Ajoutez accès, réseaux, assainissement, plantations, stationnement. 7. Contrôlez que le plan correspond aux façades, à la coupe et à la notice.

Avec un constructeur, ce plan est en général dessiné par lui à partir du relevé du terrain. Relisez-le avant le dépôt (voir Le CCMI : étapes, protections et appels de fonds).

Quelles erreurs valent une demande de pièces ?

• Un plan sans cotes en trois dimensions, ou sans hauteur.
• Des distances aux limites absentes ou qui ne respectent pas le PLU.
• Une maison qui ne correspond pas à ses façades ou à sa coupe.
• Un accès ou des raccordements non figurés.
• Un plan sans échelle ni nord.
• Un terrain naturel mal indiqué, qui fausse les hauteurs.
• Une annexe oubliée : abri, garage, piscine, terrasse couverte.

La mairie dispose d'un mois pour écrire et lister les pièces manquantes (art. R423-38). Le délai d'instruction ne court pas tant que le dossier reste incomplet. Les délais sont dans le guide Permis de construire : délais et démarches.

Voir les règles de sa parcelle avant de dessiner

Pilars affiche les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise, avec l'article cité), à titre indicatif. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les pièces exigées évoluent : vérifiez la notice du Cerfa en vigueur et demandez conseil au service urbanisme de votre mairie.