Hauteur maximale dans un PLU : égout, faîtage, terrain naturel

Où est la règle de hauteur dans un PLU ?

Dans le règlement écrit de la zone, au chapitre sur le volume et l'implantation des constructions. Le code de l'urbanisme (art. R151-39 et R151-40, à vérifier dans le texte en vigueur) permet au règlement de fixer des règles maximales de hauteur. Cherchez les mots « hauteur », « gabarit » ou « volumétrie ». Pour retrouver votre règlement, voir le guide Lire un PLU.

Le règlement peut donner la hauteur en mètres, en nombre de niveaux (par exemple « rez-de-chaussée plus un étage plus combles »), ou des deux façons. Il peut aussi différencier les secteurs, les annexes ou la distance à la rue.

De quoi parle-t-on : égout, faîtage, acrotère ?

Un toit a plusieurs points hauts. Le règlement dit lequel il retient.

• L'égout du toit est le bas d'un pan de toiture, là où l'eau de pluie s'écoule vers la gouttière.
• Le faîtage est la ligne la plus haute du toit, là où deux pans se rejoignent.
• L'acrotère est le muret qui borde un toit plat ou une toiture-terrasse, au-dessus de la dalle.
• Le point haut total désigne le sommet de la construction, hors cheminées et ouvrages techniques, selon la définition du lexique national.

Un PLU de zone pavillonnaire écrit souvent deux limites, par exemple une hauteur à l'égout et une hauteur au faîtage. Un toit plat sera limité à l'acrotère. Pour les formes de toiture, voir le guide Types de toiture.

D'où mesure-t-on : le point de référence du sol ?

Le règlement doit dire à partir de quel sol on mesure. Le lexique national de l'urbanisme propose de partir du sol existant avant les travaux de terrassement : le terrain naturel. Ce lexique n'est qu'une référence : c'est le texte de votre PLU qui fait foi. Il peut choisir autre chose, par exemple le niveau de la voie ou le sol fini.

Pourquoi c'est important : si la mesure part du terrain naturel, un remblai (de la terre ajoutée) ne réduit pas la hauteur mesurée. Si elle part du sol fini, remblayer peut changer la donne. Le service instructeur (la mairie) lit l'altitude du terrain naturel sur le plan en coupe du dossier (PCMI3). Elle doit y être visible et exacte. Voir Pièces du dossier de permis de construire.

Que change un terrain en pente ?

Sur un terrain plat, la hauteur est la même partout. Sur une pente, la façade aval est plus haute au-dessus du sol que la façade amont. Les règlements gèrent cela de plusieurs manières :

• en tout point de la construction, par rapport au sol naturel situé à l'aplomb ;
• au milieu de chaque façade, ou en moyenne le long de la façade ;
• en découpant les façades longues en tronçons, mesurés chacun séparément.

À dimensions égales, le choix du règlement décide si votre projet respecte la règle. Quand le texte est ambigu, demandez une réponse écrite à la mairie. Le guide Construire sur un terrain en pente traite l'implantation, les déblais et l'étude de sol.

Le nombre de niveaux dépend de la hauteur admise : voir Maison de plain-pied ou à étage : que change le choix ?.

La hauteur se lit sur le plan en coupe du permis : voir plan en coupe (PCMI3).

Que compte-t-on dans la hauteur ?

Selon le lexique national, les cheminées, antennes et autres ouvrages techniques ne comptent en principe pas. Le PLU peut cependant les inclure, ou écarter aussi d'autres éléments. Les garde-corps de toiture-terrasse, les panneaux solaires sur un toit plat ou une pergola sur la terrasse méritent une question au service urbanisme.

Autre piège : un PLU peut limiter le nombre de niveaux en plus des mètres. Un comble aménagé peut y compter comme un niveau. Faites le décompte avec la définition du règlement.

Exemple chiffré (fictif)

Les chiffres sont inventés. Le règlement fictif de la zone fixe deux limites, mesurées en tout point depuis le terrain naturel : 6 m au plus à l'égout, 9 m au plus au faîtage.

Une maison de 8 m de large a un toit à deux pans de 35° de pente. Le faîtage (parallèle à la façade de 11 m) est au milieu : 4 m de chaque côté. Il s'élève donc de 4 × tan 35° ≈ 2,8 m au-dessus de l'égout. La dalle du rez-de-chaussée est posée à 0,30 m au-dessus du sol, et l'égout est à 5,5 m au-dessus de la dalle.

Sur terrain plat.

Sur une pente de 10 %, perpendiculaire au faîtage. Entre la façade amont et la façade aval (8 m), le sol descend de 0,80 m. La maison est posée sans terrassement, dalle à 0,30 m côté amont.

Même maison, même règle : la pente la fait dépasser la limite côté aval. Pistes à étudier avec un professionnel : enterrer la maison d'environ 0,60 m dans la pente (un déblai, soit une terre retirée), décaler les niveaux, ou choisir une toiture moins haute. Si le règlement mesurait au milieu de chaque façade, le calcul serait différent. D'où l'intérêt de lire la définition avant de dessiner.

Comment bien lire la règle, pas à pas ?

• Repérez dans le règlement de la zone la hauteur en mètres et en niveaux.
• Notez le point haut retenu : égout, faîtage, acrotère ou point le plus haut.
• Notez le point bas : terrain naturel, sol fini ou niveau de la voie.
• Lisez le lexique du PLU pour les ouvrages écartés (cheminées, antennes).
• Relevez l'altitude du terrain naturel en plusieurs points : un relevé de géomètre aide beaucoup sur une pente.
• Faites confirmer les cas limites par la mairie, ou par un certificat d'urbanisme (voir Certificat d'urbanisme).

Pilars affiche les règles du PLU sur votre parcelle (recul, hauteur, emprise) avec l'article cité. Il permet aussi de dessiner sa maison en 2D et en 3D. Le résultat reste indicatif : vérifiez-le auprès de votre mairie. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Vérifiez les textes en vigueur sur Légifrance et la définition de votre PLU auprès du service urbanisme.