Construire en Gironde : ce qu'il faut vérifier

Pourquoi le département demande-t-il des vérifications particulières ?

La Gironde réunit une métropole, un littoral, un estuaire, des vallées et un vaste massif forestier. Les risques varient beaucoup d'une commune à l'autre.

Cette page donne la liste des points à vérifier. Elle ne classe pas les communes et ne dit pas où construire. Pour la méthode générale, voir le guide Terrain constructible : que vérifier avant d'acheter.

Une précaution. Cette page ne donne aucun chiffre départemental : les statistiques disponibles datent de documents anciens (dossier départemental des risques majeurs de 2005, profil environnemental de la préfecture) et ne disent rien de votre parcelle. Pour elle, consultez Géorisques, le site de l'État, qui permet de rechercher les risques d'une adresse : à vérifier à la date de votre achat.

L'argile est-elle un sujet en Gironde ?

Oui, c'est l'un des risques les plus répandus. Selon le profil environnemental de la préfecture, la très grande majorité des communes sont concernées par l'aléa de retrait-gonflement des argiles. De nombreux arrêtés de catastrophe naturelle (reconnaissance officielle d'un sinistre) ont été pris à ce titre. Le niveau d'exposition varie toutefois d'une parcelle à l'autre : la carte de Géorisques se consulte à l'adresse.

Le retrait-gonflement, c'est quoi ? Un sol argileux gonfle quand il est mouillé et se rétracte quand il sèche. Ces mouvements peuvent fissurer les murs d'une maison dont les fondations sont trop légères.

Ce que cela change pour vous :

• si le terrain est constructible, non bâti et en zone d'exposition moyenne ou forte, le vendeur doit annexer une étude de sol (G1) à la vente ;
• avant le contrat de construction d'une maison dans ces zones, une étude de sol est aussi à prévoir : elle est transmise au constructeur, qui applique la G2 ou des dispositions forfaitaires ;
• ces études servent à choisir les fondations et les dispositions constructives.

La carte des zones a été mise à jour en 2026 : consultez la version en vigueur. Les règles et les études G1 et G2 sont détaillées dans le guide Étude de sol G1, G2 : quand est-elle obligatoire ?. Dans votre promesse de vente, pensez à une condition suspensive liée à l'étude de sol : voir Promesse de vente d'un terrain.

Et les inondations, les PPRI et la submersion ?

La Gironde est traversée par la Garonne, la Dordogne, l'Isle et d'autres cours d'eau, et bordée par un estuaire. Selon le profil environnemental de la préfecture, une part importante des communes est exposée à un risque d'inondation. Beaucoup disposent d'un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) : le détail change selon la commune.

La submersion marine est un autre cas : la mer ou l'estuaire passent par-dessus les digues et les dunes. Le même document cite l'estuaire, l'aval de la Dordogne et de la Garonne et le bassin d'Arcachon.

Un PPRI (plan de prévention du risque d'inondation) est un document de l'État, approuvé par le préfet. Il délimite des zones et fixe des règles : interdiction de construire, ou construction sous conditions (hauteur imposée du premier plancher, par exemple). Une fois approuvé, il vaut servitude d'utilité publique (une contrainte imposée par l'État) : il s'impose en plus du PLU. Voir le guide Lire un PLU : zones, reculs, hauteurs, § annexes.

À faire :

• chercher votre parcelle sur Géorisques et dans les annexes du PLU ;
• demander à la mairie si un PPRI s'applique, et lequel.

Que change la loi Littoral ?

La loi Littoral protège les communes riveraines de la mer, de certains estuaires et des plans d'eau intérieurs de plus de 1 000 hectares (code de l'environnement, art. L321-2). En Gironde, elle peut concerner la côte atlantique, le bassin d'Arcachon, l'estuaire et certains grands lacs, comme ceux d'Hourtin-Carcans et de Lacanau. Cette page ne dit pas quelle commune est concernée. Demandez à votre mairie si elle est classée commune littorale et quelles règles s'appliquent.

Les règles principales, d'après ce guide :

• en dehors des espaces urbanisés, les constructions sont interdites sur 100 mètres à partir de la limite haute du rivage, ou des plus hautes eaux pour un lac (art. L121-16 du code de l'urbanisme) ; le PLU peut élargir cette bande ;
• dans les « espaces proches du rivage » (une zone plus large que la bande des 100 mètres, définie commune par commune), l'urbanisation nouvelle doit rester limitée et justifiée (art. L121-13) ;
• l'extension de l'urbanisation se fait en continuité des agglomérations et villages existants (art. L121-8) ; une construction isolée ou dans un secteur d'habitat diffus est en principe exclue, avec des exceptions pour certains secteurs déjà urbanisés.

En pratique, un terrain proche de la côte mais éloigné du bourg peut être inconstructible, même si des maisons existent déjà tout autour. La mairie et un certificat d'urbanisme (document qui précise les règles d'un terrain) le diront : voir le guide Certificat d'urbanisme.

Le trait de côte recule : cela me concerne-t-il ?

Le littoral girondin recule par endroits, sur la côte océane comme sur certains rivages de l'estuaire. Aucun chiffre ancien n'est repris ici : renseignez-vous en mairie et consultez le plan de prévention des risques littoraux de la commune, s'il existe.

Le trait de côte est la limite entre la terre et la mer. Une liste nationale recense les communes qui doivent adapter leur urbanisme à son recul. Elle a été révisée par le décret n° 2024-531 du 10 juin 2024 et peut l'être encore. L'inscription se fait à la demande de la commune. Elle ouvre des outils, comme un droit de préemption spécifique et des règles propres aux zones menacées. Demandez à votre mairie si elle y figure.

Et les feux de forêt ?

Une grande partie du département est boisée, avec le grand massif des Landes de Gascogne. Selon le profil de la préfecture, de nombreuses communes sont sensibles aux feux de forêt, et certaines ont un plan de prévention des risques d'incendie de forêt, approuvé ou prescrit.

Si votre terrain est dans ou près d'un bois :

• demandez à la mairie si un plan de prévention des risques d'incendie de forêt s'applique ;
• renseignez-vous sur le débroussaillement (éliminer les broussailles et branches basses) autour des constructions : près d'un bois, la préfecture indique 50 mètres autour des constructions, distance que le maire peut parfois porter à 100 mètres (code forestier, art. L134-6, selon la Banque des Territoires). Vérifiez l'arrêté préfectoral en vigueur et votre mairie ; le guide Feux de forêt en Gironde détaille la règle.

Pour couper des arbres avant de construire, voir terrain boisé en Gironde : défrichement : abattre des pins pour bâtir peut demander une autorisation de défrichement.

Quel PLU s'applique : Bordeaux Métropole ou la commune ?

Il n'y a pas un seul règlement pour tout le département.

Pour la métropole, le document de référence est le PLU 3.1, approuvé le 16 décembre 2016 pour ses 28 communes (a'urba). Il a été modifié depuis : vérifiez la version en vigueur. Un particulier rencontre le plus souvent trois types de zones : les zones urbaines multifonctionnelles (UM), les zones de projet (UP) et les zones à urbaniser (AU). Chaque sous-zone a son propre règlement.

Hors métropole, chaque commune a son propre règlement. Les règles de hauteur, d'emprise ou de recul peuvent donc changer d'un village à l'autre. La méthode de lecture est dans le guide Lire un PLU : zones, reculs, hauteurs.

Pilars peut afficher les règles du PLU sur une parcelle (recul, hauteur, emprise), avec l'article cité, mais pas pour toutes les communes. Le résultat reste indicatif : vérifiez-le auprès de votre mairie. Voir l'étape « Le terrain » de l'accueil.

L'assainissement est-il collectif sur ma parcelle ?

Dans l'agglomération, le raccordement au réseau est fréquent. Hors agglomération, il est courant que la parcelle ne soit pas desservie : il faut alors une installation individuelle (assainissement non collectif). Elle est contrôlée par le SPANC, le service public d'assainissement non collectif de la collectivité, qui examine le projet avant le dépôt du permis.

Demandez à la mairie ou à la collectivité :

• si la parcelle est en zonage d'assainissement collectif ou non collectif ;
• quelle taxe de raccordement s'applique en zone collective ;
• quelle étude de sol à la parcelle le SPANC attend en zone non collective.

Le détail, les étapes et les erreurs courantes sont dans le guide Assainissement : individuel ou collectif.

Dans quel ordre vérifier ?

Voici un ordre qui évite de perdre du temps. Chaque étape peut arrêter le projet.

• Recherchez la parcelle sur Géorisques : argile, inondation, feux de forêt, littoral.
• Lisez le PLU : zone, règlement, annexes et servitudes.
• Demandez un certificat d'urbanisme à la mairie.
• Faites l'étude de sol demandée, avant d'acheter si possible.
• Vérifiez l'assainissement et les réseaux.
• Ajoutez dans la promesse de vente les conditions suspensives utiles (clauses qui annulent la vente si elles échouent) : permis purgé de recours (sans recours possible), étude de sol, prêt.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Les risques et les règles évoluent : vérifiez les documents en vigueur auprès de votre mairie, de la préfecture et de Géorisques.