Combien emprunter pour construire : taux d'endettement et durée

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques deux plafonds pour les crédits immobiliers : un taux d'effort de 35 % et une durée de 25 ans.¹ C'est l'autorité qui surveille la solidité du système financier français.

Ces plafonds ont d'abord été des recommandations (2019, puis 2021). Par une décision du 29 septembre 2021, le HCSF les a rendus contraignants, pour les crédits débloqués depuis le 1er janvier 2022 (article L631-2-1 du code monétaire et financier).

La page des décisions du HCSF ne signale aucune modification de ces critères depuis décembre 2023.³

Le taux d'effort, souvent appelé taux d'endettement, est le rapport entre vos charges de crédit et vos revenus.² La FAQ du HCSF précise les termes :

• Au numérateur, les remboursements de vos crédits, intérêts et assurance compris quand l'assurance est exigée pour le prêt, auxquels s'ajoutent les crédits en cours (voiture, consommation).
• Au dénominateur, le revenu net avant impôt de l'emprunteur ou du foyer fiscal.

Au-delà de 35 %, le crédit sort de la norme. En 2026, les crédits réellement accordés restent plus bas : le HCSF relève un taux d'effort moyen de 30,6 % et une durée moyenne de 22,6 ans en mars 2026 (communiqué du 9 juin 2026).⁵

L'ANIL présente comme règle usuelle un taux d'effort qui ne dépasse pas le tiers des revenus.⁶ Le plafond de 35 % reste une limite à ne pas chercher à atteindre.

La durée d'amortissement, c'est-à-dire la période où vous remboursez le capital, est limitée à 25 ans.

Pour une construction, la règle est plus souple. Quand vous entrez dans le logement bien après l'octroi du prêt, la banque peut accorder un différé d'amortissement : pendant ce temps, vous ne payez que les intérêts. Le HCSF tolère jusqu'à 2 ans de différé, ce qui porte la durée totale à 27 ans. La réponse ministérielle du 11 janvier 2024 cite la construction d'un logement neuf et les travaux comme cas concernés.⁴

Les intérêts payés pendant le chantier suivent le déblocage du prêt par tranches.

Oui, dans une marge. La décision laisse à chaque banque une marge de flexibilité de 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers, où elle peut accorder des prêts à plus de 35 % ou à plus de 25 ans.

Cette marge est encadrée :

• Au moins 70 % de la marge est réservée à l'achat ou à la construction d'une résidence principale.
• Au moins 30 % de la marge va à des primo-accédants qui achètent leur résidence principale (ce quota compte dans les 70 %).
• Un primo-accédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux ans qui précèdent l'offre de prêt.

Le prêt relais, qui avance l'argent de la vente de votre logement actuel, a un traitement à part dans la décision.

La somme que ces 1 460 € permettent d'emprunter dépend du taux, de la durée et du coût de l'assurance, trois éléments que l'offre de la banque indique.

Le reste à vivre est ce qui vous reste chaque mois une fois payés vos crédits et vos charges fixes. Le HCSF n'en fixe aucun seuil : chaque banque apprécie ce point librement.

L'ANIL conseille de partir des ressources disponibles et d'en retirer ce que vous devrez payer : remboursements, assurance du prêt, charges du logement, dépenses courantes, ainsi que les frais de déménagement et les frais annexes. Comptez aussi la période où vous payez un loyer et des intérêts de chantier en même temps.

Dans l'exemple précédent, il reste 4 800 € - 1 680 € = 3 120 € par mois avant les charges du logement, les impôts et la vie courante. Une famille avec trois enfants et une famille sans enfant n'ont pas le même besoin : un dossier à 35 % peut donc être accepté pour l'une et refusé pour l'autre.

La banque finance l'ensemble du projet. Pour un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le plan de financement réunit en général ces postes :

• Le terrain, avec ses frais de notaire, payé le plus souvent en une fois à la signature.
• La maison, payée par étapes selon les appels de fonds du constructeur.
• Les frais autour du prêt : frais de dossier, garantie du prêteur, assurance exigée et, le cas échéant, intérêts intercalaires pendant le chantier.⁸
• Les autres dépenses du projet (raccordements, taxes, étude de sol), détaillées dans le budget d'une maison neuve.

Le prêt à taux zéro se demande avec un autre prêt. Il ne finance qu'une part du coût retenu, et ses mensualités commencent après un différé qui dépend de la tranche. Demandez à la banque comment elle compte ces mensualités dans votre taux d'effort.

L'apport est la somme que vous mettez vous-même. Le HCSF ne fixe aucun minimum : c'est la banque qui décide. Précisez-lui si votre apport vient de la vente d'un bien, d'une épargne ou d'un don.

Pilars permet de comparer un appel de fonds de votre contrat de construction au plafond de l'étape correspondante. Voir l'étape « L'argent » de l'accueil.

Avant le rendez-vous :

• Additionnez vos revenus nets avant impôt, ceux de chaque emprunteur, et vos crédits en cours.
• Calculez 35 % de vos revenus et retirez vos mensualités actuelles : le résultat est votre plafond de mensualité, assurance comprise.
• Listez le terrain, la maison et les frais annexes, et chiffrez ce que le plan de financement doit couvrir.
• Demandez par écrit la durée d'amortissement, la durée du différé et la date des premières mensualités complètes.
• Faites chiffrer l'assurance du prêt, qui entre dans le taux d'effort.
• Gardez l'offre : elle vaut au moins 30 jours et vous laisse 10 jours de réflexion.⁷

Les critères du HCSF peuvent changer : relisez-les sur economie.gouv.fr avant de déposer votre dossier. Le taux, le montant empruntable et le coût de l'assurance dépendent de la banque et de votre situation.

Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.